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论行政执法与法治政府构建/陆思

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 17:01:18  浏览:9053   来源:法律资料网
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论行政执法与法治政府构建

陆思


内容摘要:建设法治政府是我国依法治国的目标之一,法治政府的内涵有阳光政府、有限政府、服务型政府等等。在建设法治政府的过程中,需要严格行政执法,提高服务质量,以体现建设法治政府的基本要求。为此,需要建立严格的执法监督机制、查处违法行政行为、建立高素质的公务员队伍,还需要在公务员队伍中树立行政服务的理念,以满足严格行政执法。

关键词:行政执法;行政服务;法治政府


前言

  行政执法是法律实施的重要阶段,直接关系到我国法治社会的建设。目前,行政执法中还存在一些问题,导致行政管理的目的没有很好地实现,或者在行政执法中出现了一些如暴力执法等不文明、不合法的现象,造成了政府信誉的降低。因此,有必要从法学的视角来研究如何严格行政执法,提高服务质量,建设有限政府、阳光政府和服务型政府。本文从严格行政执法,提高服务质量出发,对我国行政执法中的相关问题展开一些分析探讨,以期能够促进我国行政法治的实现。
一、行政执法概述
(一)行政执法的概念
  行政执法是政府依据国家法律法规,运用国家资源管理国家、社会的具体行政行为。它是指行政机关和法律、法规授权的组织在行政管理活动中行使行政职权时依照法定职权和法定程序,将法律、法规和规章直接用于个人或组织,使国家行政管理职能得以实现的活动。 行政执法是法律实施的重要阶段,这是因为行政执法所执行的正是法律、法规、规章等规范性文件,体现了国家对社会的行政管理。行政执法也是法制建设中的一个难点,这是因为掌握行政权的有关部门在管理活动中有着一定的自由裁量权,任何权力都有腐败的可能,加上我国行政权一向比较强大,社会对行政权的监督力度有限,因此行政执法中还有一些问题亟待解决。
(二)行政执法的特点
  行政执法与其他法律手段有一定的区别。本文将行政执法活动与立法活动和司法活动相区别,以此体现行政执法的不同之处。
  第一、和立法活动相比较。和立法活动相比较,行政执法活动是对法律的执行,而立法是对社会利益的第一次分配,属于法律创制过程,而不是法律实施过程,两者在法律实施机制中属于不同的地位和阶段。
  第二、和司法活动相比较。和司法活动相比较,行政执法活动是为了实现行政管理的目的,而司法过程是为了解决社会纠纷。司法权具有被动性、终极性等特点,而行政执法活动却具有主动性,非终局性的特点。之所以说行政执法的非终局性,是因为行政执法本身也会进入司法审查的视野,如果行政主体违法执法,则会受到司法的审查,会被判决败诉,要求重新作出行政行为或者撤销行政行为。

二、行政执法的要求

(一)行政执法的重要性

  从上文的分析可以看到,行政执法在法律实施机制中处于重要的地位,如果没有行政执法,法律必将无法实现,而成为一纸空文。在现代社会,大社会小政府的理念已经受到了一定的挑战,各国行政权都在一定程度上产生了一些扩张,行政权已经介入了社会生活的方方面面,在经济领域更是如此。例如,2008年世界各国对经济采取的救市行动就体现了各国行政权对经济的强烈干预。
  从行政管理的角度来看,行政执法活动是实现政府管理社会目的的必要途径,例如,政府通过治安管理方面的行政执法,可以打击一些违法活动,保障社会的长治久安;从私权保护的角度来看,行政执法活动可以保护公民的私权利,维护纳税人应该享有的利益。
  当然,行政执法也存在一定的危险性,这是因为权力都存在异化的可能,一些权力的行使者可能会为了一己之私,而越权执法或者不按照法律规定的途径来执法,因此需要法律对于行政执法保持一定的警惕性,防止出现违法行政行为。
(二)严格行政执法
  本文认为行政执法的第一大要求是严格行政执法。严格行政执法有着丰富的内涵,本文将严格行政执法解读为亮点内容:
  第一、行政执法必须实现程序正义。
  程序正义是法治的一般要求 ,体现着法治的精神。行政执法必须体现程序正义,即法律实施者需要按照法律规定的程序来进行执法,而不能违反程序。法律程序的对行政权的制约,体现了分权制衡的思想,即立法权对行政权的制约。此外,行政执法活动中也应该给予相对人一定的程序性权利。例如,给予行政相对人申辩的权利、听证的权利以及申诉的权利乃至诉讼的权利等等,这些程序性权利也是法律所规定的,是法律赋予行政相对人的不可剥夺的权利。
  第二、行政执法必须尽可能实现实体正义。
  实体正义是指实体法上的正义,是一种目的正义。行政执法应该尽可能实现实体正义,以满足行政管理的要求和保护相对人利益的要求。之所以说行政执法必须尽可能实现实体正义,而不是说必须完全实现实体正义,是因为实体正义并非总是能够实现。例如,行政机关对相对人的违法行为采取了行政处罚,即使相对人确实是冤枉的,但是行政相对人在证据上不力,也会承受不利的后果。
(三)提高服务质量
  行政执法的第二大要求是提高服务质量,行政管理活动在本质上是政府提供的一种公共产品、公共服务。具体来说,就是纳税人通过纳税来上缴税款,形成公共资金,政府通过利用这笔公共资金,来为社会提供公共产品,以满足纳税人对于安全、便捷等需要。所以,各级政府部门应该形成良好的服务意识,应该意识到行政管理活动已经不是单纯的管理,而是一种服务活动,是给纳税人提供的服务活动。
  因此,从这个角度来说,政府作为公共产品的提供者,必须提高服务质量,在行政管理活动中不能对行政相对人冷眼相待,更不能态度冷漠,而是需要以服务者的身份和态度,为行政相对人提供服务,目前,很多地方都建立了行政服务大厅,在大厅里实现多个机关集中办公,便利于行政相对人获取行政服务,这是一种很好的做法,值得推广,但是在推广过程中需要进一步采取措施,保障行政服务理念的贯彻。
三、行政执法在法治建设中的目标
  本文在上文的基础上,探讨行政执法在行政法治建设中的作用。法治体现的是法律对权力的制约,因此行政执法作为一种法律实施活动,需要做到以下几点:
(一)构建阳光政府
  阳光政府的建设是指政府行使行政权的整个过程,都应该公开而透明,除非特殊的涉密事项,公民有权知晓。阳光政府的价值诉求同样是为了监督权力,让政府运行在阳光下,拒绝暗箱操作,自觉接受人民监督。当然,法治政府的阳光、公开同样是政府的法律义务。《政府信息公开条例》的制定与实施,是在构建阳光政府过程中的一大进步,具有里程碑式的意义。但是我们同样应该看到,《政府信息公开条例》是政府制定的行政法规,在效力层级上还不属于法律,因此,阳光政府的建设还有很大的提升空间。
(二)构建有限政府
  “现代社会理想的状态是小政府大社会,政府的权力应是有限的,不能无事不管,对于通过社会自治能够解决的问题,政府不宜过多插手。” 法治政府应当是有限政府,即法治政府的权力运行是有边界的。这种有限性主要体现在两个方面:第一、政府的权力是有限的。政府的权力来自于人民和法律的授予,这种授予是有限的;第二、政府使用权力的方式是有限的。政府对公权力的使用必须按照法律规定的程序进行,且必须符合法定的方式。否则,即使使用公权力的目标是为了促进公共利益,但是这种权力使用方式也是违法的。本文同时还认为,有限政府的必然逻辑结果之一还包括政府的责任有限。在依法治国的背景下,既然政府的权力及其使用权力的方式是有限的,那么政府在使用权力过程中产生的责任也是有限的,因此我们在强调有限政府的同时,也应该明确这一点。法治时代是一个权利明晰,权力边界清晰的时代,我们应该承认有限政府的“有限责任”。
(二)构建服务型政府
  所谓“服务型政府”是指在公民本位、社会本位理念指导下,在整个社会民主秩序的框架下,通过法定程序和民主公开的方式组建起来的、以为公民服务为宗旨并承担服务责任的政府。 公共性是服务型政府的本质属性之一。它应以公民为本位或中心,以有效促进公共利益最大化为宗旨,来为社会提供优质、高效、便捷的公共服务。 服务型政府的相关理论在上文已经有所阐述,本文需要进一步说明的是,法治政府也必然是服务型政府,服务型政府的建设体现了政府与公民之间的关系与状态:即政府是社会的仆役,而公民才是社会的主人。目前,我国官本位思想还比较浓厚,行政服务的理念还没有建立,因此本文认为有必要从教育的角度,来对各级政府的公务员灌输这样的理念,同时还要通过一系列的监督机制,来保障服务型政府的建立。
四、严格行政执法提高服务质量的对策
  为了实现严格行政执法,提高服务质量的目标,本文根据法学理论和我国的法律实践,提出一些对策和建议。
(一)加强执法监督机制建设
  目前我国行政执法存在诸如执法违法、随意执法、执法不公以及行政越权等问题,这反映了行政执法者法治意识淡漠,缺乏依法行政的基本素质。 没有监督的权力必然导致腐败,绝对的权力导致绝对的腐败。因此,监督机制的建立与完善也是构建法治政府的重要内容之一,是建立有限政府、透明政府、责任政府的保障。完善行政监督体制主要包括两方面的内容:内部监督和外部监督。内部监督主要是指政府通过自身的内部建设,如上级机关对下级机关进行监督、监察部门的监督等,此外行政复议制度也属于这一种监督类型。外部监督是指通过党派、人民团体、其他国家机关来监督政府的行为。本文认为,其中最重要的是司法监督。在法治社会,法律至上,政府行为的合法与否,可由司法机关来裁断。从某种意义上来说,司法审查机制的完善与否,直接表明一国的依法行政水平。因此,我国应该完善司法审查机制,通过司法审查机制来促进政府依法行政。
(二)加强执法队伍建设
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国家工商行政管理局《企业法人年度检验办法》

国家工商局


企业法人年度检验办法
1993年12月7日,国家工商行管局

第一条 为保护企业的合法权益,完善企业法人年度检验制度,加强对企业法人的监督管理,根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于领取《中华人民共和国企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》的企业。
第三条 企业法人年度检验(以下简称年检),是指工商行政管理机关依法按年度对企业法人进行检验,确认企业法人继续经营资格的法定制度。
第四条 国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局(以下称登记主管机关)是企业法人年检的主管机关。
年检实行分级年检和授权年检。
第五条 国家工商行政管理局负责由国家工商行政管理局核准登记的企业的年检。
省、自治区、直辖市工商行政管理局负责由省、自治区、直辖市工商行政管理局核准登记的企业和上级工商行政管理局授权管辖的企业的年检。
市、县(区)工商行政管理局负责由市、县(区)工商行政管理局核准登记的企业和上级工商行政管理局授权管辖的企业的年检。
第六条 凡领取《中华人民共和国企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》的企业,均须参加年检。新开业企业法人,自下一年度起参加年检。
第七条 年检的起止日期为每年一月一日至四月三十日。企业法人报送年检文件的期限由国家工商行政管理局和各省、自治区、直辖市工商行政管理局具体规定。
第八条 年检的主要内容包括:企业法人登记事项执行和变动情况、投资情况、资产负债情况和投资者出资情况。
第九条 企业法人必须按照登记主管机关规定的时间和办法参加年检。
年检的基本程序是:
(1)企业法人领取、报送年检报告书和其他有关材料。
(2)登记主管机关审核年检材料。
(3)登记主管机关加贴年检标识或加盖年检戳记。
(4)企业法人交纳年检费。
(5)登记主管机关发还企业法人营业执照。
第十条 企业法人参加年检须提交下列文件:
(1)企业法人年检报告书。
(2)企业法人年度资产负债表和损益表。
外商投资企业提交财务报表及由注册会计师出具的审计报告,不足一个会计年度的新开业企业,按照章程规定的出资期限提交验资报告。
(3)企业法人营业执照副本。
(4)其他应提交的材料。
第十一条 企业法人应按规定提交年检文件和如实填报年检报表,接受登记主管机关的检查。
各级登记主管机关对企业法人提交的材料应认真审核,期间可以要求企业提交补充材料或有关文件,也可以要求企业法定代表人或有关人员说明情况。
第十二条 对发现有注册资金不实或其他违法违章行为需进一步核实的,登记主管机关可以责成企业到会计师事务所、审计事务所或者其他专门机构进行验资、查账或专项审计,并在规定期限内提交审查报告。
第十三条 经审核通过年检的企业法人,登记主管机关在其营业执照正、副本上加贴年检标识,或加盖年检戳记。
第十四条 各级登记主管机关应在规定的年检截止日期前完成年检工作。如遇特殊情况需延期,应报上一级工商行政管理机关备案,延长期限不得超过一个月。
第十五条 企业法人有下列情形之一的,登记主管机关可以根据情况分别给予罚款、吊销营业执照的处罚。
(一)在年检截止日期前未上报年检材料的,处以二万元以下罚款,责令限期补办年检手续。
(二)年检中隐瞒真实情况、弄虚作假的,处以二万元以下罚款,并责令限期改正;逾期不改的,再处以二万元以下罚款,直至吊销其营业执照。
(三)在规定的报送期限内未申报年检,且在注册住所查无下落的,吊销其营业执照。
(四)确已歇业,但未按规定办理注销登记的,责令限期办理注销登记;逾期不办理的,吊销其营业执照。
(五)连续两年不参加年检的,吊销其营业执照。
第十六条 登记主管机关对不具备企业法人条件或有严重违法行为须停业整顿的企业法人,暂缓通过年检,并依法进行处理。待引起暂缓通过的因素消除后,再补办年检手续。
第十七条 登记主管机关对企业法人进行行政处罚的,应制作处理决定书,并送达被处罚企业。
第十八条 企业法人如不服登记主管机关的处罚决定,可以依照行政复议条例及行政诉讼法的规定申请复议或提起行政诉讼。
第十九条 在中华人民共和国境内领取《营业执照》的事业单位、社会团体和银行、保险、铁路、邮电经营单位以及在中国境内从事经营活动的外国(地区)企业,由登记主管机关参照本办法进行年检。
年检的主要内容为登记事项执行和变动情况、投资者出资情况。
经营单位须提交年检报告书、营业执照副本及其他应提交的材料。
企业法人设立的不具备法人条件的分支机构,随企业法人一同申报年检;设在异地的,还须提交由分支机构登记注册机关加盖印章的营业执照复印件。
第二十条 企业法人年检报告书格式、年检标识样式、年检戳记样式,由国家工商行政管理局统一制定。
第二十一条 本办法与其他有关规定不一致的,按本办法执行。
第二十二条 本办法由国家工商行政管理局负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。


深圳经济特区房地产登记条例

广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区房地产登记条例

(1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过)

第一章 总 则

  第一条 确认房地产权利,保障权利人的合法权益,加强房地产管理,根据法律 、行政法规的基本原则,结合深圳经济特区(以下简称特区)的实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物、附着物。
  本条例所称权利人,是指依本条例规定登记的房地产权利的享有人。
  本条例所称房地产权利,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权 ,以及由上述权利产生的他项权。
  第三条 房地产权利的设定、转移、变更、终止等,须依照本条例的规定进行登记。
依法登记的房地产权利受法律保护。
  第四条 深圳市人民政府(以下简称市政府)房地产主管部门是特区房地产 登记机关(以下简称登记机关)。
  第五条 房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
登记机关对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利,颁发房地产权利 证书。

第二章 一般规定

  第六条 房地产登记以一宗土地为单位进行登记。
  一宗土地存在两个或两个以上权利人的,各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物 所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
  前款所称一宗土地,是指以权属界线组成的封闭地块。
  第七条 土地上已有建筑物、附着物的,土地及建筑物、附着物应同时登记。
  土地使用权未经核准登记的,建筑物、附着物所有权或他项权不予登记。
  第八条 房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化 情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。
  第九条 登记机关应设置房地产登记册,按宗地编号对房地产登记事项作 全面、真实、准确的记载。房地产登记册记载的内容可供查阅、复印。
  房地产登记册、地籍资料和房地产原始凭证应永久保存。
  第十条 房地产权利证书由市政府统一印制。房地产权利证书不得涂改, 任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的,应加盖登记机关的核对章。
  房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时,以房地产登记册的记载为准。
  当事人对房地产登记册的记载有异议的,登记机关应查核原始凭证,并以原始凭证为准。
  第十一条 房地产登记实行统一表格制度。
  表格由登记机关依据本条例和工作需要统一制作。
  第十二条 房地产登记的权利人名称为:
  (一)企业法人,为该企业法人的法定名称;
  (二)国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;
  (三)非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;
  (四)个人,为合法身份证明上的姓名;
  (五)共有人,为各权利人的名称或姓名。   
  第十三条 房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
  下列情形的房地产登记,当事人可单独申请:
  (一)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记;
  (二)因继承或遗赠取得房地产的转移登记;
  (三)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记;
  (四)变更登记;
  (五)因土地使用年期届满的注销登记;
  (六)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
  第十四条 登记机关对下列情形径为登记:
  (一)依法由登记机关代管或被人民法院裁定为无主房地产的;
  (二)抵押期限届满,当事人不按期注销登记的;
  (三)土地使用年期届满,当事人未按规定注销登记的;
  (四)本条例第二十条第一款第(一)项至第(五)项规定的。
  登记机关径为登记完毕,应将登记结果公告。
  第十五条 登记机关收到申请人的申请登记文件之日,为申请登记日。
  两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的,按受理登记申请编号先后顺序予以 审查。
  第十六条 提交申请登记的文件应当为正本。不能提交正本的,可以提交 复印件,经登记机关核实无误后,加盖核对章收存。
  第十七条 申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。
  由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应 按规定经过公证或认证。
  第十八条 法律、行政法规规定以及当事人约定应经公证机关公证的,申 请房地产登记时,申请人应提供公证文书。
  第十九条 应当登记而逾期未登记的房地产,经登记机关公告满一年后仍 无人申请登记的,视为国家代管产,由登记机关代管,代管期为三年。
  代管期间申请登记并予核准登记的,权利人应支付实际发生的代管费用。
  代管期间届满仍无人申请登记的,由登记机关向人民法院提出确认无主财产的请求。
  第二十条 除下列情形外,任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准 登记的房地产或以其他形式限制权利人的房地产权利:
  (一)登记机关依本条例规定作出撤销核准登记决定的;
  (二)人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其 他形式限制房地产权利的判决、裁定的;
  (三)公安、检察机关依法对已立案的案件,根椐案情需要查封房地产或以其他形式限 制房地产权利而作出决定的;
  (四)市政府或市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或以其他形式限制 房地产权利决定的;
  (五)法律、法规规定的其他情形。
  依上款各项作出的判决、裁定、决定应发送登记机关。登记机关根据判决、裁定、决定 径为登记。
  查封或限制的内容、期限应在裁定书、决定书中详细列明。期限届满后,登记机关径为 注销查封或限制登记。
  第二十一条 查封房地产或以其他形式限制房地产权利的期限,最长不得超过六个月。 满六个月后需要继续查封或限制的,有关机关应在期限届满前作出继续查封或限制的裁定、 决定,并发送登记机关。

第三章 登记程序

第一节 程序通则


  第二十二条 房地产登记按下列程序办理:
  (一)提出申请;
  (二)受理申请;
  (三)审查申请文件;
  (四)权属调查;
  (五)依本条例规定公告;
  (六)确认房地产权利;
  (七)将核准登记事项记载在房地产登记册;
  (八)计收规费并颁发房地产权利证书;
  (九)立卷归档。
  第二十三条 申请房地产登记,应按本条例规定的时间提交申请书及有关文件。当事人 因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的,在障碍消除后的五日内,顺 延登记期限。
  申请文件不齐全或不符合规定的,登记机关不予受理。
  登记机关在受理申请人的申请后,应予编号并给回执。
  第二十四条 经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在本条例规定的时间内予 以核准登记,确认其房地产权利,发给房地产权利证书;对不符合本条例规定的,予以驳回 登记申请,并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。
  第二十五条 申请人对驳回登记申请不服的,可自接到通知书之日起十五 日内向登记机关申请复审。
  登记机关应自收到复审申请书之日起三十日内,对登记申请重新审查,并作出复审决定 。申请人对登记机关的复审决定不服的,可自接到复审决定通知书之日起十五日内向市政府 行政复议机构申请复议,或向人民法院起诉。
  第二十六条 有下列情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的决定,并书面通知申请人:
  (一)产权纠纷尚未解决的;
  (二)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的;
  (三)受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的;
  (四)发生本条例第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登 记的;
  (五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
  暂缓登记事由消失后,登记机关应予核准登记。

第二节 初始登记

  第二十七条 凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用 人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十二条规定者除外。
  第二十八条 权利人应自取得土地使用权之日起三十日内,取得建筑物、 附着物竣工验收证明之日起六十日内,申请初始登记。
  第二十九条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件:
  (一)《房地产初始登记申请书》;
  (二)身份证明,包括:个人身份证明,或企业法人营业执照和法定代表人证明,或国 家机关负责人证明,或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提 供的身份证明应按规定经过公证或认证;
  (三)土地权属证明,包括:
  1、以出让方式取得土地使用权的应提交:
  (1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的,应同时提交征 地补偿协议书;
  (2)付清地价款证明;
  2、以行政划拨方式取得土地使用权的应提交:
  (1)市政府批准用地文件;
  (2)用地红线图;
  (3)征地补偿协议书;
  3、以其他合法形式取得土地使用权的,应提交有关证明文件;
  (四)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
  第三十条 申请建筑物、附着物所有权初始登记,应提交下列文件:
  (一)土地使用权属证明;
  (二)建筑许可证;
  (三)施工许可证;
  (四)建筑物竣工验收证;
  (五)经市政府指定的机构审定的竣工结算书;
  (六)建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图);
  (七)登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
  第三十一条 属违法用地、违章建筑,但经处理并准许留用的,申请登记时应提交行政处罚决定书。
  第三十二条 登记机关应在房地产登记册和房地产权利证书中,根据不同土地权属来源 分别标明“行政划拨土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“内 销 商品房”、“外销商品房”、“微利商品房”、“全成本商品房”、“准成本商品房”等字 样。
  第三十三条 初始登记经审查符合规定的,登记机关应在受理登记申请之 日起六十日内作出初步审定,并予以公告,公告期为三十日。
  对初步审定无异议的,公告期满后,登记机关应予以核准登记,并向申请人颁发房地产 权利证书。
  第三十四条 对初始登记公告的初步审定提出异议的,登记机关应自接到书面异议之日 起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应自接到书面异议副本之日起十 五日内向登记机关作出书面答复。逾期不答复的,予以撤销初步审定,驳回登记申请。
  登记机关对异议和登记申请人的答复进行调查核实,认为异议成立或不成立的,登记机 关应作出决定,并书面通知当事人。当事人对登记机关的决定不服的,可自接到决定通知书 之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议,或向人民法院起诉。
  第三十五条 土地使用年期届满,经批准续期使用的,应按本节规定办理初始登记。
  已办理初始登记的房地产增加面积的,增加部分应按本节规定办理初始登记。

第三节 转移登记

  第三十六条 经初始登记的房地产,有下列情形之一的,当事人应自合同 或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记:
  (一)买卖;
  (二)赠与;
  (三)交换;
  (四)继承;
  (五)共有房地产的分割;
  (六)人民法院判决、裁定的强制性转移;
  (七)依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
  第三十七条 申请转移登记,应提交下列文件:
  (一)《房地产转移登记申请书》;
  (二)房地产权利证书;
  (三)身份证明;
  (四)买卖合同书,或赠与书,或继承证明文件,或交换协议书,或人民法院依法作出 的已经生效的判决书、裁定书、调解书,或有关行政机关的行政决定书,或分割的协议书。
  行政划拨、减免地价的土地,转移时按规定需补地价的,应提交付清地价款证明书。
  第三十八条 非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件。
  第三十九条 登记机关对申请人的申请进行审查,符合规定的,应自受理 申请之日起三十日内予以核准转移登记,并换发房地产权利证书。


第四节 抵押登记

  第四十条 抵押房地产,抵押当事人应于抵押合同生效之日起十五日内申请抵押登记。
  第四十一条 申请抵押登记应提交下列文件:
  (一)《房地产抵押登记申请书》;
  (二)房地产权利证书;
  (三)身份证明;
  (四)抵押合同书。
  非法人企业、组织的房地产抵押,应提交其产权部门同意抵押的批准文件。
  预购的房地产抵押时,应提交本条第一款第(一)、(三)、(四)项规定的文件和房 地产买卖合同书。
  第四十二条 登记机关对申请人的申请进行审查,符合规定的,应自受理 申请之日起十五日内予以核准抵押登记。
  第四十三条 对核准抵押登记的,登记机关在抵押人的房地产权利证书上加盖抵押专用 章,并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额 、抵押期限等内容。
  预购的房地产抵押时,登记机关应在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
  第四十四条 同一房地产设立若干抵押权时,应按本条例第四十一条、第四十二条的规 定分别办理抵押登记申请,并以受理申请编号的先后顺序进行审查。抵押权的顺序以核准登 记的先后为序。

第五节 变更及其他登记

  第四十五条 有下列情形之一的,权利人应自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记:
  (一)房地产使用用途改变的;
  (二)权利人姓名或名称发生变化的;
  (三)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。
  第四十六条 申请变更登记,应提交下列文件:
  (一)《房地产变更登记申请书》;
  (二)房地产权利证书;
  (三)身份证明;
(四)改变房地产使用用途的,应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使 用合同书,需补地价的,还应提交付清地价款证明书;改变权利人姓名或名称的,应提交有 关行政主管机关的批准文件。
  登记机关对权利人的申请进行审查,符合规定的,应自受理申请之日起三十日内予以核 准变更登记,并换发房地产权利证书。
  第四十七条 建筑物、附着物倒塌、拆除的,权利人应自事实发生之日起三十日内向登 记机关申请变更登记。登记机关应自收到权利人申请之日起,十五日内予以核准变更登记。
  房地产抵押合同终结,当事人应自合同终结之日起十日内到登记机关办理注销抵押登记。
  第四十八条 房地产权利证书灭失的,权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》声明 灭失,并向登记机关报失。申请补发的,由登记机关作出补发公告,经六个月无异议的,予 以补发,并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。
  第四十九条 房地产权利证书破损,经登记机关查验确需换领的,予以换领。
  第五十条 预售房地产的,预售人应按登记机关规定将买卖合同报登记机关备案。


第四章 撤销核准登记

  第五十一条 凡有下列情形之一的,登记机关可以决定撤销全部或部分核 准登记事项:
  (一)当事人对房地产不拥有合法权利的;
  (二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件,采取欺骗手段获准登 记的;
  (三)登记机关审查有疏忽,核准登记不当的。
  撤销核准登记的决定应书面通知当事人。
  第五十二条 当事人对撤销核准登记决定不服的,可自接到决定通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议,或向人民法院起诉。


第五章 登记规费

  第五十三条 申请房地产登记,权利人应按下列规定交纳登记费:
  (一)初始登记的,按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的,超过部分按万分之五交纳;
  (二)转移登记的,按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的,超过部分按万分之五交纳;
  (三)抵押登记的,按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元;
  (四)变更及其他登记的,每项交纳二十元。
前款第(一)、(二)项所称的登记价值,是指经登记机关核准登记的房地产价值。
  第五十四条 登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金,不得挪作他用。

第六章 法律责任

  第五十五条 当事人不按本条例规定的时间申请登记的,每逾期一日,按登记费的千分之三加收逾期登记费。
  第五十六条 按本条例规定应由当事人共同申请登记的,一方申请,另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的,登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的,可处以一千元以上五千元以下罚款。
  登记机关经审查认为符合登记条件的,可迳为登记。
  第五十七条 当事人利用欺骗手段获得核准登记,或虚报灭失而获补发房地产权利证书,进行诈骗或牟取不正当利益的,由登记机关撤销核准登记,没收其非法所得,并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的,应负赔偿责任。
  第五十八条 登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,应追究行政责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第五十九条 登记机关及其工作人员因不当核准登记,造成权利人损失的,登记机关应负赔偿责任,赔偿费从赔偿基金中列支。
  第六十条 当事人对登记机关的处罚不服的,可自接到处罚通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议,或向人民法院起诉。

第七章 附 则

  第六十一条 按本条例规定应当公告的事项,由登记机关在《深圳特区报》或《深 圳商报》或深圳《中外房地产导报》公告。
  第六十二条 本条例施行前,人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效。
  第六十三条 市政府可依据本条例制定实施细则。
  第六十四条 本条例自一九九三年七月一日起施行。
  本条例施行前,应当登记而未登记的房地产,当事人应在本条例施行之日起两年内提出 登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处 理。
  过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的,以本条例为准。


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