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此案应该构成转化型抢劫罪——与佛山南海的李检商榷/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 15:52:54  浏览:8221   来源:法律资料网
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此案应该构成转化型抢劫罪
            ——与佛山南海的李检商榷

作者:宋飞


  去年8—10月份,因为备战广东省佛山市南海区检察院面向全国的公开选调考试,开始关注该院的门户网站。在“案例分析”栏目,读到了该院李俊峰检察官(以下简称“李检”)写的一篇论文《从一个案例浅析转化型抢劫罪之构成要件》。当时就感觉该文存在一些值得商榷的地方,可一直没静下心来写点东西回应一下。两次公选面试落榜后,我再次关注此篇文章,来和大家一起探讨一下李检谈到的这个案子!
基本案情是这样的:谢某在陶某鸡棚内盗走一包鸡饲料(价值人民币80元),准备趁着夜色逃离现场,不想被发现。陶某于是大声呼救并追赶谢某。谢某便将鸡饲料丢弃,跑到自己停在路边的摩托车处,将车启动准备逃跑时,被从后追上来的陶某拔去车钥匙,但车仍未熄火,谢某将车入档想加大油门逃跑,又被陶某用力拉着车后架不放,陶某被车向前拉了约有2米远。双方又僵持了一会儿,陶某由于体力不支,遂放开手向前仆倒在地上,致使手脚擦伤、牙齿撞断了一颗(经法医鉴定属轻微伤),谢某则连人带车摔倒在地上,被闻讯赶来的群众抓获。
  李检经过反复论证,得出的结论是:谢某的行为不构成抢劫罪。因为谢某只是利用摩托车逃跑,是“逃避抓捕”而不是“抗拒抓捕”,在逃跑过程中并未对陶某的人身实施暴力行为,不适用刑法第二百六十九条的规定。
  对于李检的这篇文章,我反反复复看了好几遍。我觉得他的这篇文章似乎是在《最高人民法院关于审理抢劫案件具体应用法律若干问题的解释》(2000年11月28日起施行)出台之后,《最高人民法院关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》(2005年6月8日发布)出台之前写成的。因为如果按照《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》这个新的司法解释,谢某的行为应该构成转化型抢劫。
  根据《刑法》第二百六十九条:“犯盗窃、诈骗、抢夺罪,为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或者暴力相威胁的,依照本法第二百六十三条(即抢劫罪)的规定定罪处罚。”正如李检所言,该条是关于犯盗窃、诈骗、抢夺犯罪行为转化为抢劫罪的规定,刑法学界上称之为“转化型抢劫罪”、“事后抢劫”或“准抢劫罪”。
  李检认为,在适用这一条款时必须同时具备三个转化要件,也可以说是转化型抢劫罪的构成要件:前提要件、主观要件、客观要件。 前提要件是指行为人先实施了盗窃、诈骗、抢夺行为,主观要件是指“为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证”,客观要件就是“当场使用暴力或者以暴力相威胁”。他正是以此三要件来展开此案不构成转化型抢劫罪的论述的。
  笔者仔细翻看了相关资料,发现我国刑法学者张明楷、陈明华、韩玉胜等人持的就是这种转化型抢劫罪的三要件说。但是无论是张明楷,还是陈明华,他们对三要件说的描述与李检的论述都有所出入。下面我就结合两种学说对李检的论述部分进行质疑:
  第一,转化型抢劫罪的前提要件是指行为人先实施了盗窃、诈骗、抢夺行为。结合本案,李检认为刑法条文的规定是须构成“罪”,但《最高人民法院、最高人民检察院关于如何适用刑法(指旧刑法,李检注)第一百五十三条的批复》(笔者仔细查找了这个批复的发布时间,竟然是1988年3月16日)对此作了扩大性解释:上述行为虽未达到“数额较大”的标准,但为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或者以暴力相威胁,情节严重的,可按抢劫罪论处。结合广东省实际情况,广东省高级法院、广东省检察院、广东省公安厅联合下发的《关于办理抢劫、抢夺案件适用法律问题的意见》(粤高发[2001]30号)中进一步提出适用意见:犯罪嫌疑人在实施盗窃、诈骗、抢夺行为过程中,为窝藏赃物、抗拒抓捕或毁灭证据而当场使用暴力或者以暴力相威胁,不论其行为既遂未遂、所得财物数额大小,均应依照刑法第二百六十九条的规定,以抢劫罪论处。试想一下,广东省高级法院、广东省检察院、广东省公安厅怎么能代替最高人民法院和最高人民检察院作出司法解释呢?这种《适用意见》,顶多只能算是个规范性文件,笔者认为它应该是不具有法律效力的。结合中国法学会副会长王利明关于法律解释学的观点,笔者认为我国刑法三大基本原则中的罪刑法定中的“法”,应该作限定解释,仅仅包括法律、法规、规章、司法解释,不包括其他的规范性文件。对司法解释和《适用意见》的效力挑剔一番之后,笔者认为李检这一段论述的主旨倒并没有错!
  第二,转化型抢劫罪的主观要件是指“为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证”。 关于窝藏赃物,李检认为是指防止已到手的赃物被追回,可张明楷的表述则是指保护已经取得的财物不被恢复应有状态;关于毁灭罪证,李检认为是指摧毁、消除作案现场上和与犯罪有关的痕迹、物品,可张明楷的表述则是指毁灭、消灭本人犯盗窃、诈骗、抢夺罪的证据;关于抗拒抓捕,李检认为是指抗拒司法机关和任何公民的抓捕、扭送,可张明楷的表述则是拒绝、反抗司法机关和任何公民的抓捕、扭送。对于“抗拒”如何理解,李检认为刑法及立法、司法解释均没有对该用语作出特别的解释,那对该词就是一般的理解。《现代汉语词典(修订本)》(商务印书馆2001年出版)对“抗拒”一词的诠释是“抵抗和拒绝”。可是我们看张明楷使用的诠释词语则是“拒绝、反抗”。 笔者查《现代汉语词典》发现“反抗”的含义是“用行动反对”,而“抵抗”的含义,李检理解为“用力量制止对方的进攻”。“反抗”和“抵抗”两个词语是否存在区别?笔者翻看了《现代汉语同义词辨析》(游智仁、陈俊谋、左连生、唐秀丽编著,宁夏人民出版社1986年7月版),该工具书对“反抗”和“抵抗”两个词语是这样辨析的:抵抗和反抗都是动词,都含有“抗拒,不向对方屈服”的意思,它们的主要区别是:“抵抗”指的是在对方向自己进攻时,自己起来用武力进行自卫性的斗争,“反抗”则指向敌对方面的压迫进行反抗和斗争。笔者还查阅了百度百科,发现“反抗”是主动的,而“抵抗”是被动的;“反抗”一般针对压迫,而“抵抗”一般针对侵略。结合本案来看,陶某显然无法侵略正在车上的谢某,说压迫使其不能逃脱到还行。谢某启动摩托车挣脱陶某显然也不是为了自卫。所以,李检将 “抗拒抓捕”理解为“行为人拒绝抓捕,为了不被抓捕,用力量抵抗、制止抓捕人的抓捕行为”,笔者认为是不妥当的!但大体上来说,笔者认为李检这一段论述的主旨倒是与张明楷、陈明华的基本一致!
  第三,转化型抢劫罪的客观要件是“当场使用暴力或者以暴力相威胁”。对于什么是 “当场使用暴力或者以暴力相威胁”?李检认为它是指行为人对抓捕人实施足以危及身体健康或生命安全的行为,或以立即实施这种行为相威胁。而学者陈明华则认为,它必须是在实施犯罪的现场或者刚一离开现场就被发觉随即追捕的过程中,对抓捕者实施足以危及身体健康或生命安全的行为,或者以将要实施这种行为相威胁。这两种说法,一比较就能发现陈明华更强调现场性!李检还认为这里的“暴力”是行为人针对抓捕人实施的,并且希望、追求暴力的实现以达到“抗拒抓捕”的目的;若将刑法中的“故意”移植过来使用,那么这种“暴力”只能是一种“直接故意暴力”,由行为人直接指向抓捕人,具有“单向性”。对此,张明楷是这样理解的,使用暴力或者以暴力相威胁,是指对抓捕人或者阻止其窝藏赃物、毁灭罪证的人使用暴力或者以暴力相威胁,应达成足以抑制他人反抗的程度,但不要求事实上已经抑制了他人的反抗。比较之下,我觉得张明楷的观点更容易被文科思维的广大读者所接受,而李检偏重于实务,重视操作性而忽视理论措辞的科学性和周延性!试想一下,暴力怎么会有“单向性”一说呢?估计追求直观的人会误信此说,可是学过中学物理的人都知道,物理上的力学理论讲究力的合成和力的分解,摩擦力、支持力、拉力、推力、压力这些玩意以及力的作用点、力的大小等等因素,如果应用到暴力的分析之中,是绝对不会得出暴力“单向性”这个结论的!对此,笔者引用了网友梦亦非在博文《与巫为邻》中的一句名言以支持我的观点:“暴力最终也会对自己实行暴力,因为暴力不是单向性的力量运动。”
  之后,李检又将前面的案例按照上述的三个要件“对号入座”,这种论证似乎无懈可击,但是我看了阮齐林的论述之后,不由得想继续较劲下去!
  第一,李检认为谢某盗窃鸡饲料,实施了盗窃行为,符合“前提要件”,这一点笔者也没有异议。
  第二,李检认为谢某被发现后丢弃鸡饲料启动摩托车逃跑,未对陶某进行威胁、恐吓、殴打。这只是一种逃避、拒绝抓捕行为,谢某主观上没有抵抗、制止抓捕的意志,不能认为是“抗拒抓捕”,因此未符合“主观要件”。 对于李检将 “抗拒抓捕”理解为“行为人拒绝抓捕,为了不被抓捕,用力量抵抗、制止抓捕人的抓捕行为”,笔者在前文经过分析,认为这种解释是不妥当的!故李检认为此案谢某不符合转化犯的主观要件,笔者认为理由欠缺。
  第三,李检认为,谢某启动摩托车逃跑,陶某用力拉住车后架,从而在两者之间产生了一种强力。这种强力是相互作用产生的,具有“双向性”,不能认为是谢某对陶某实施的。因为如果陶某松开了手,那就不再受这种强力的制约。而“当场使用暴力或者以暴力相威胁”的“暴力”是由行为人在主观意志支配下单方面实施的危及抓捕人人身的客观力量,并不需要抓捕人的“配合”,不取决于抓捕人的任何行为,因此也未符合“客观要件”。对于李检的暴力“单向性”一说,笔者在前文已经通过比较指出其缺陷,不再赘述。
  综上,谢某的行为不构成转化型抢劫罪的三个理由并不能成立。再看《最高人民法院关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条:“关于转化抢劫的认定:行为人实施盗窃、诈骗、抢夺行为,未达到’数额较大’,为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证当场使用暴力或者以暴力相威胁,情节较轻、危害不大的,一般不以犯罪论处;但具有下列情节之一的,可依照刑法第二百六十九条的规定,以抢劫罪定罪处罚;
  (1) 盗窃、诈骗、抢夺接近“数额较大”标准的;
  (2)入户或在公共交通工具上盗窃、诈骗、抢夺后在户外或交通工具外实施上述行为的;
  (3)使用暴力致人轻微伤以上后果的;
  (4)使用凶器或以凶器相威胁的;
  (5)具有其他严重情节的。”
  注意其中的第(3)项,笔者认为谢某抢的东西虽然价值不大,且已经丢弃,但他开动摩托车的行为客观上造成了陶某手脚擦伤、牙齿撞断了一颗,且经法医鉴定属轻微伤。该司法解释第五条第一款(3)项中的“轻微伤以上“应该包括”轻微伤“本身。学者阮齐林就举过一个例子,某甲入室盗窃200元的衣物,被事主发现,将事主达成轻微伤,对此应认定为转化型抢劫。而此案中,谢某因盗窃80元的鸡饲料被发现后启动摩托车逃跑,在知道陶某拉住车后架的情况下仍加油逃跑,利用了机动车对陶某实施了暴力,抗拒抓捕,致其轻微伤。笔者认为,其实这个案例与前面的案例同出一辙,只不过是摩托车变成了拳头,鸡饲料换成了衣服。如果前面的案例可以定转化型抢劫,那这个案例也就可以定转化型抢劫。
  综上,笔者认为此案应该适用刑法第二百六十九条的规定,将谢某定为转化型抢劫。
  不对之处,还请大家批评指正!


【作者简介】
宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作。


【参考文献】
[1]李俊峰著,《从一个案例浅析转化型抢劫罪之构成要件》,原载南海检察院网站,参见
http://jianchayuan.nanhai.gov.cn/gb/anli01.htm
[2]阮齐林著,2010年国家司法考试名师辅导课堂笔记-刑法(2010中法网学校司法考试辅导系列),九州出版社2010年3月版
[3]张明楷、陈兴良、周光权著,2010年国家司法考试辅导用书(第二卷)刑法部分,法律出版社2010年5月修订版
[4] 张明楷、韩玉胜著,2004年国家司法考试辅导用书(第二卷)刑法部分,法律出版社2004年5月修订版
[5]苏惠渔主编,《刑法学》,中国政法大学出版社1997年修订版
[6] 王利明著,《法律解释学导论——以民法为视角》,法律出版社2009年11月第一版
[7]游智仁、陈俊谋、左连生、唐秀丽编著,《现代汉语同义词辨析》,宁夏人民出版社1986年7月版
[8]《与巫为邻》,原载梦亦非的新浪博客
(http://cache.baidu.com/c?m=9d78d513d9d431ac4f9e9f697c15c0151d4381132ba7d7020cd38439e7732f41506793ac51200772d5d13b275fa0131aacb22173441e3de7c595dd5dddccd37373db3034074ddb1e05d36efe975b64dc70ce07bcb81e93bdf46594a5d083dd5650c851077081ac9c5a774e8c30ae&p=9a769a448f9657e508e2957f4a0a&user=baidu)
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关于中央单位政府采购评审专家库管理使用有关问题的通知

财政部


关于中央单位政府采购评审专家库管理使用有关问题的通知

财办库[2004]80号

党中央有关部门办公厅(室),国务院各部委、各直属机构办公厅(室),全国政协办公厅秘书局,全国人大常委会办公厅联络局,高法院、高检院、有关人民团体办公厅(室),新疆生产建设兵团财务局,中央国家机关政府采购中心,中直机关集中采购办公室:
  根据财政部、监察部印发的《政府采购评审专家管理办法》(财库[2003]119号)和财政部印发的《中央单位政府采购管理实施办法》(财库[2004]104号)有关规定, 财政部建立了“中央单位政府采购评审专家库”(以下简称专家库),并定于2004年12月1日正式启用。现将有关事项通知如下:
  一、专家库采用管用分离的原则。财政部负责专家库的建设和管理,为各采购单位、政府集中采购机构和其他采购代理机构提供专家资源平台。各采购单位、政府集中采购机构和其他采购代理机构负责专家的具体抽取工作。财政部国库司委托中国政府采购网站(www.ccgp.gov.cn)对专家库进行建设维护。
  二、中央单位(包括一级预算单位、二级预算单位和基层预算单位)的政府采购项目(含政府集中采购、部门集中采购和分散采购)所需评审专家,都应当从专家库抽取。中央一级预算单位、中央政府集中采购机构从2004年开始执行本通知规定。中央二级预算单位和基层预算单位从2006年开始执行本通知规定。
  三、评审专家原则上由各采购单位负责抽取。经各采购单位委托,由政府集中采购机构或者其他采购代理机构组织的采购项目,分别由政府集中采购机构和其他采购代理机构负责抽取评审专家。
  四、评审专家必须在开标前或竞争性谈判、询价开始前两个工作日内抽取。
  五、评审专家抽取采用网上远端抽取方式,需要抽取评审专家的单位,直接登录中国政府采购网“评审专家库”专栏进行专家抽取工作。抽取流程参照“中央单位政府采购评审专家抽取流程”(见附件)。
  六、每个采购项目有三次专家抽取机会,第三次抽取后仍不能确认足够数量的专家参加评审活动的,应当报财政部国库司核实后增加一次抽取机会。在联系确认专家时,采购单位、政府集中采购机构和其他代理机构不得故意向待确认专家抬高评标难度,造成无人能评的情况。如果出现以上情况,经查实,财政部将对责任单位给予处罚。
  七、专家库中没有采购单位所需专家时,或者专家数量达不到采购人所需数量时,经财政部国库司核实后,所需专家或者不足部分可以由采购单位、政府集中采购机构或者其他采购代理机构按照《政府采购评审专家管理办法》和《中央单位政府采购管理实施办法》的要求自行选择专家,但应当将参加该项目评审活动的专家名单报财政部国库司。财政部国库司审核后将合格的专家添入专家库。
  八、采购单位、政府集中采购机构和其他采购代理机构应当按要求从专家库中抽取专家。
  采购单位、政府集中采购机构未按本通知规定从专家库抽取专家,被发现3次以上,给予警告或通报批评,并在政府采购指定媒体予以公告。
  其他采购代理机构未按本通知规定从专家库中抽取专家,被发现3次以上,停止政府采购业务代理资格。
  九、采购单位、政府集中采购机构和其他采购代理机构应当建立评审专家抽取监督机制,做好保密工作。负责抽取专家的有关人员对被抽取专家的姓名和联系方式等内容负责。专家抽取过程中,如果出现专家信息泄露等问题由抽取单位自行负责。
  十、 如果所抽取专家在评标过程中有违规行为,采购当事人可以向财政部国库司举报,财政部国库司将根据《政府采购评审专家管理办法》对违规专家进行处罚。
  十一、 2004年12月1日到2005年6月1日为专家库试运行期,期间遇到的问题可以向财政部国库司和中国政府采购网反映。
  联系人:财政部国库司  李承双 010-68552269
              薛 冰 010-68552235
      中国政府采购网 钱 丹 010-63819308       
                  010-63819289(Fax)
  附件:中央单位政府采购评审专家抽取流程

二○○四年十月二十七日

附件:

中央单位政府采购评审专家抽取流程

  一、 流程图
  二、流程说明
  1、 登录到中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)评审专家库专栏。
  2、 首次登录抽取系统,应填写注册表,确定用户名和密码(6-20英文字母或数字组合),注册成为中央单位政府采购评审专家库会员。同时打印注册表,盖章后传真至中国政府采购网以备注册审查,并将盖章原件报财政部国库司备案。
  3、 输入用户名、密码进入专家抽取系统。
  4、 录入采购项目信息,包括项目名称、项目预算、采购文件编号、项目主管部门、项目所属地区、采购组织形式、评标包数、采购方式、开标时间、项目联系人、联系电话等。
  (1)项目名称,填写该采购项目的全称。
  (2)项目预算,指财政部门批准采购单位用于该采购项目的预算金额或采购单位计划用于该采购项目的金额。
  (3)采购文件编号,指标书编号、竞争性谈判文件编号或询价文件编号。
  (4)项目主管部门,指项目使用单位的中央一级预算单位。
  (5)项目所属地区,指项目建设或使用单位所在省市。
  (6)采购组织形式,是指政府集中采购、部门集中采购或单位自行采购。
  (7)评标包数,采购项目包含的评标包数,按包抽取专家,每一包抽取专家不得超过3次。
  (8)采购方式,是指公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、还是单一来源,要按照实际采用的方式填写。
  5、 输入包号。包号不能重复编制。
  6、 确认每一包的专家抽取条件,包括评标品目和用户评委、经济类专家、技术类专家以及法律类专家各自人数。
  (1)评标品目。根据财政部《关于印发〈政府采购品目分类表〉的通知》(财库[2000]10号)制定,共分货物、工程、服务三大类。要根据情况选定具体品目。
  (2)用户评委人数, 参加评标小组的用户代表人数。
  (3)评审专家由经济类专家、技术类专家和法律类专家组成,评审专家总数不能少于评审小组成员总数的三分之二,评审专家可以全为技术类专家。
  经济类专家人数,指熟悉评审项目市场行情和使用情况的专家数量。
  技术类专家人数,指熟悉评审项目专业技术知识的专家数量。
  法律类专家人数,指熟悉评审项目相关法律的专业人员数量。
  (4)评审专家小组构成:
  公开招标、邀请招标:用户评委+经济类+法律类+技术类≥5人(单数)。
  竞争性谈判、询价: 用户评委+经济类+法律类+技术类≥3人(单数)。
  7、 每次抽取专家,系统会随机生成所需专家数量三倍的候选名单供选择。
  8、 与专家电话联系,在能够参加评审活动的专家前打“√”,可多选两名专家做为候补。
  9、 打印最终专家名单,抽取操作人员签字存档。


中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页:http://www.law-god.com


2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为规避、转移经营风险,房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:



(一)房地产开发项目转让



房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



(二)房地产项目公司转让



目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人,从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下,转让的标的是公司的股权而不是房地产项目,房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但司法实践中的纠纷频频出现,如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定,基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑,从专业律师角度出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是,本文的探讨建立在以下两个前提之上:第一,假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权;第二,仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让:前者收购股权具有目的的单一性,仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以,对于房地产项目受让方而言,一方面要避免股权转让过程中的法律风险,另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果事实上不能实现房地产项目的收购,那么股权转让也就失去了意义。实际上,在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中,对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要,也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续,但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险,才能真正实现股权转让的目的。



(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性

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