南昌市旅游产业发展资金使用管理办法

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没有不受约束的特殊群体
-----全国政府采购论文评析（三）
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北京市辽海律师事务所


我国各级财政部门是政府采购货物、工程和服务的法定监督管理部门。《谁来监督监督者》是一篇揭露政府采购监管部门在实际工作中滥用公共权力的分析文章，是一篇实践性较强的警示性议论文。从文章内容来看，论文作者身处政府采购第一线，对于监督者所存在的不受约束的行政职权耳濡目染。对此，论文作者将各级财政部门在实践中所存在的形形色色权力、不规范的权力运作情况分别进行了例举和剖析，阐述了监督者拥有数种正位与越位的权力，越位与错位的权力，分析了权力与利益结合的情况。作者引用了民间形象比喻：“公章拴在裤腰带上”。经过生动论述后，作者提出了振聋发聩的呼吁：谁来监督监督者？在论文的第三部分，作者提出了限制监督者权力的具体建议。以下我们分三个部分，对作者在文章中所要说明的问题及其精华逐一进行些分析。
一、监督者在实践中所拥有的权力
《谁来监督监督者》一文的第一部分即监督者拥有的权力，作者根据自己的了解和观察，依据所掌握的论据材料，对监督者在实践中所拥有的权力分别进行了例举和解剖，作者认为，监督者拥有的权力主要有：1、签章签字报销权。2、处罚权。3、考核权。4、现场监督权。5、考察权。6、评委库建立与管理权。7、定点采购与协议供货单位确定权与管理权。8、制定政策法规、政府集中采购目录权。9、采购计划下达、采购方式确定与修改权。10、备案权。11、投诉处置权。针对前述的11项权力（有些属于权利）中的内涵和外延，作者分别在论文中进行了一些分析和解说。看完这些论述，正如作者所言，笔者的确是有些惊讶。有些行政职权是属于法律明确赋予的，有些是属于私自滥设的。在这些权力或权利中，有的专业性和业务性都很强，应该属于政府采购中心行使，监督部门是无权独揽的。
在签章签字报销权这一项中，作者指出这是一项很大的权力，多签少签发票与定点单位利益有直接关系。作者说，这项权力涵盖采购项目付款审结与财务报销时的签字权，是控制政府采购规范支出的最后一道关口，也是最重要的关口之一，同时可能是寻租行为最容易发生的地方。一旦审核签字权集中在一个人手中，会有许多弊端，汽车保险费用审核，汽车维修中的诸多猫腻，报帐时没有采购中心出具的付款申请以及采购人出具的采购合同，将有可能蜕化成腐败温床。更为严重的是，某些单位未进入政府采购，无法报帐时会通过领导关系，经办人员有时也迫于领导压力，或者有意寻租，最终签字盖章，致使大量的自行采购行为得以顺利完成最后手续，逍遥法外，扬长而去。会计核算中心假如只见有采购办签字盖章的发票一律放行，那么将可能有许多自行购买的项目逃避处罚，通过关系与权力寻租扰乱政府采购市场。作者所谈的这些情况带有普遍性，笔者也曾不少听到采购中心介绍的类似情况。这是亟待引起有关部门重视的问题。
在定点采购与协议供货单位确定权与管理权这一项中，作者分析道：目前有一部分采购管理部门把持着定点采购与协议供货单位的中标确定权，采购中心只有组织制作标书、确定评分办法、邀请推选中标候选人的权力，而中标单位的决定权在管理部门，甚至一提到管理事务监管部门就来了条件反射，一并揽入自己怀中。诸如对定点与协议供货单位日常事务性管理、票据签章、报表汇总、履约检查。根本没有考虑这些具体业务工作应该由采购中心来授理，监管者既当运动员又当裁判员，或者监督机关虽然当起了裁判员，却没有裁判的对象，实际工作时自己裁判自己。笔者非常赞同作者观点，因为类似问题在其它省市财政监管部门也同样存在。
二、监督者滥用公共权力的实际情况
这是论文《谁来监督监督者》第二部分的内容，即监管者权力运作现状。论文作者结合第一部分的剖析，进一步对各级财政部门在实践工作中权力滥用的情况进行了例举和论述：第一，借手中拥有的权力，大搞寻租谋利行为。第二，仗势压人，插手具体业务工作，使用双重标准，干扰集中采购机构正常工作。第三，对集中采购机构的发展不闻不问，放手让采购中心随心所欲，监管不力或监管缺位、失位。第四，刻意回避政府采购工作机制与环境不畅等问题，明哲保身，行政不作为泛滥成灾。
作者对第二部分的阐述，笔者也有同感的内容是：对占财政支出80%以上的工程招标失去监督权；招标代理机构抢占政府采购份额；采购人有选择地委托属于集中采购目录内的通用项目给社会中介代理机构；采购人刻意逃避公开招标并用领导批示形式追求自我购买；采管不分现象还在一定范围存在；集中采购机构设置未得财政拨款，生存艰难，环境恶化，有被弱化和边缘化的趋势；工程招标尚未纳入政府采购有效范围。这些问题很大程度上与监管部门的行政不作为有关，监管机构行政作为缺乏激励与动力机制，按照市场经济原理，监督机构没有经济动力，而集中采购机构可以通过收取一定比例的中标服务费获得经济利益，这种利益上的不对称会使得行政行为的驱动力不足，经济利益上的不对等心理膨胀的结果，使得监督机构有可能放弃神圣的监管使命。更深层次的原因还在于监管部门缺乏平级或上一层的有效监督，仅仅凭借行风评议风险、年终考核权重，或者走马灯轮换的领导政绩上的追求等因素，没有制度上的约束力。
作者提出的系列问题的确令人深思：财政部门负有法定的监督职责，对所存在的问题不积极地履行监督义务，这也是行政法上滥用职权的一种表现形式，应该受到有关部门的监督。当然，立法必须明确这个有关部门究竟应该属于谁。现行法律赋予同级财政部门的监督职权，实际上作为与众多采购人平级单位的财政部门根本就无法有效地行使主管权。由此，我们应该反思立法所存在的缺陷。
三、限制监督者权力的具体建议
《谁来监督监督者》一文的第三部分即对监管者加强监督的措施。这是作者在分析和论述前面两部分的基础上所提出来的六条建议：一是采管分离到位，职权清晰。二是纪委监察局要加强对监督者廉政情况的监督检查力度，严格追究监督者相关责任。三是寻求制度上的保障。四是监督机构内部要相互制约、相互监督。五是以投诉行为作为监督监督者的有力武器。六是努力构建监督权行使的平台与对象。
作者认为，在目前没有更好的对监督者不良行为进行有效监督的情况下，或者说不能再设立一个专门的对监督机关进行再监督的现状下，只能通过相关部门的权责明确分离，内部岗位设置，制度保障来加强相互监督。监督与被监督其实与是一把双刃剑，一句话权力就是责任，权力使用得好能够正常行使法律赋予的神圣职责，使用得不好，将会扰乱监督市场，破坏工作环境，那就得接受别人的监督，损害监督者的形象与权威，在这种情况下，被监督者完全可以站出来对监管者进行监督，及时指出其不正确地方，共同铸造政府采购的宏伟大业。作者提出的对监管者加强监督的最后一条措施给人印象深刻：抽象的监督权是不存在的，要监督必须通过一个媒介或平台才能进行，集中采购机构、供应商、采购人其实都是监督权行使的平台与对象。
在阅读《谁来监督监督者》一文之前，可能许多人并不知晓财政部门在政府采购活动中究竟拥有多大权力，正如作者所言：社会各界似乎过于把眼光盯在集中采购执行部门的规范性方面了，而对监管者行为是否违法缺乏足够警惕，由于监督者的行为是隐性的，投诉案件往往都集中在采购中心身上，很少有针对政府采购监管理部门的，而采购中心的申诉权声音又那么的微弱，甚至起不到任何作用。对此，笔者曾经在许多政府采购论文中对财政部门和采购人的权力指出过质疑，而对我国各级政府采购中心所处境况深表担忧。众所周知，任何制度必须具备规范性、可预见性和强制性，从而才能引导、制约人们的行为，使其按照法律、制度事先设定的标准和要求行为或不行为。我国现行的制度建设很不合理，对财政部门、采购人、采购中心、招标公司、供应商等各方当事人的权利义务的设置是非常不对等的，政府采购中心受到约束和限制的条款最多，采购人和监管部门承担的义务最少。在权力与义务不对称的情况下，法律的天平自然会发生倾斜。因此，《谁来监督监督者》所反映的问题非常具有现实意义，为今后立法的完善提供了可资借鉴的范本。
点评作者：谷辽海
2006年6月18日星期日于北京寓所


广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法
(深圳市人民政府二届101次常务会议审议通过

1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布)





《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业
第六条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条 在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员。
（三）法律、法规规定的其他条件。
增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。
第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》，
不予核准的，应给予书面答复。
未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。
第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级证定和年度审核制度。
一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标
第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服
务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十六条 采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务
第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十五条 物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理服务费用。
第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用
。
第三十一条 在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容
和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会
第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任
第三十八条 未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十一条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、
区主管部门责令改正，并给予通报批评。
第四十三条 违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附 则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。



1998年7月20日