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江苏省南京市人民政府


南京市关于搞活房地产市场促进住房消费的暂行规定
南京市人民政府



为促进住宅消费，改善居住条件，拉动地方经济增长，根据国家和省有关文件的精神，结合我市实际，现作出如下规定：
一、加大房改力度
1．各单位应于2000年2月底前，制订本单位住房分配货币化的方案，并报市房改办审批后实施。其中，企业的住房分配货币化方案应当根据其经济效益、职工的工资水平、住房状况、企业所处区位的普通住宅价格水平等因素制订。
各单位对1998年12月1日后参加工作的职工，必须逐月随工资发放、缴存住房补贴。
2．逐步提高公有住房租金，力争于2000年底前将公房租金提高到职工家庭收入的10％。
3．凡单位按期足额缴存住房公积金的，其职工无论购买商品房还是购买“二手房”，均可申请最长30年、最高额度8万元的住房公积金贷款。
二、扩大公有住房的出售范围
4．下列公有住房均可按房改规定向其住户出售：
（1）非庭院式且每层成套住房不少于三套的二层楼房；
（2）临街底层的成套住房；
（3）逾拆迁期限未开始实施拆迁的片区内成套住房。
5．单位在国有土地上自建、联建、开发、购买的成套住房，因欠交有关规费而不能出售的，经工程质检部门检验合格，符合使用要求的，可按房改规定出售，其所欠规费按下列规定处理：
（1）1984年年底前竣工的项目，售房单位向房产权属登记机构书面具结的，核免欠交的规费；
（2）1985年1月至1992年5月27日之间竣工的项目，以售房款的40％为限冲抵欠交的规费，不足部分予以核免；
（3）1992年5月28日至1994年12月31日竣工的项目，以售房款的50％为限冲抵欠交的规费，不足部分予以核免。其土地暂按划拨土地使用权进行管理；
（4）1997年年底前竣工的市政道路建设项目的复建房，以售房款的50％冲抵欠交的规费，不足部分予以核免。其土地暂按划拨土地使用权进行管理。
按前款规定冲抵欠款的，应当将其冲抵欠款的售房款存入指定的银行专户。项目手续不全的，产权单位应当补办有关手续。
6．按房改售房规定出售高层住房，其售房面积可按套内使用面积（最高）乘以1．5的系数计算，不足1．5的按实计算，其后双方不再找贴。
7．拆迁协议约定的安置房交付期限在1997年1月1日之后的，超期过渡的被拆迁人，享受拆迁协议约定的安置房交付期限所在年度的房改购房政策。1997年1月1日前超期过渡的被拆迁人仍未安置的，享受1997年度的房改购房政策。
三、鼓励房地产流通
8．已购公房可直接向市房产管理局申请确认上市交易。其中产权人为正处级以上（含正处级）干部的，应当事先向其主管部门或监察部门备案。
9．个人购买住宅契税暂按2％的税率征收，纳税期限为办理产权过户登记时。对个人购买并居住一年以上的普通住宅，销售时免征营业税（含城市维护建设税和教育费附加，下同）；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建
自用住房，销售时免征营业税。
个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
10．职工（不含处级和处级以上干部）已购公房可与商品房交换，经房地产交易管理机构免费评估后，交换后与已购公房价值相等部分的面积仍保持原房改房性质。开发商换得的房屋则可按市场价出售。
四、积极消化空置商品房
11．1998年6月30日前竣工、尚未售出的空置商品住房，于1999年8月1日至2000年底间销售的，对开发企业免征营业税，对购房者免征契税。
12．政府根据需要，适当收购建筑面积在42平方米以下，地处新区的空置商品房，作为拆迁过渡房使用。
五、完善物业管理
13．市、区房产管理部门应当及时指导具备条件的住宅小区、高层楼宇的住户建立业主委员会；逐步采取招投标方式择优选聘物业管理企业；建立物业共用部位、设施设备维修基金使用保障机制。维修基金应当由市房产管理局统一归集。
14．自1999年起，对普通住宅的物业管理企业实行营业税先征后退，即由财政部门将与上一年所征该企业营业税等额的款项拨付给市房产管理局，统一核退各物业管理企业。
六、简化手续、提高效率、培育中介服务市场
15．房产、国土等部门派员进驻南京市房地产交易市场办理相关手续，实行一个窗口、一次受理、内部运转、核发权证的“一门式”服务，并将办结时限严格控制在30日内。
税务、财政部门涉及房地产交易的税收事项委托市房地产市场管理机构代征代缴或派员进驻房地产交易市场征收。
16．由房产部门组建覆盖全市、信息集中的房屋交易置换网络，为已购公房等各类房地产交易提供便捷服务。同时稳妥发展住房置业担保公司，为个人住房贷款提供短期担保服务。



2000年1月4日