淮南市人民政府宅基地管理办法

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湖北省黄石市人民政府


市人民政府关于印发《黄石市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》的通知

大冶市、阳新县、各区人民政府，各厂矿企业、院校，市政府各部门：
《黄石市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

二OO三年七月十一日


黄石市住宅共用部位共用设施
设备维修基金管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为了加强住宅共用部位共用设施设备维修基金的筹集、管理与使用，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《湖北省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》以及其他有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本市城市规划区范围内，商品住房(包括经济适用住房、集资合作建房)和已购公有住房共用部位、共用设施设备维修基金的管理，适用本办法。
本办法所称已购公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 凡商品住房和已购公有住房都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第二章 维修基金的来源

第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定，由售房单位代为收取，购房者向售房单位缴交的维修基金属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
第六条 已购公有住房提取的维修基金，属原房屋产权单位所有；购房者缴交的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
第七条 商品住房的维修基金来源于两部分：
1、商品住房在销售时，购房者按购房款2％的比例缴交维修基金。
2、开发建设单位执行省政府鄂政发〔1998〕65号文规定，按住宅造价1.5％（配置电梯的住宅楼按2％）的比例提取维修基金，属全体业主共同所有。
第八条 已购公有住房维修基金来源于两部分：
1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层住宅按照售房款的20％提取，高层住宅按照售房款的30％提取；
2、购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。

第三章 维修基金的管理与使用

第九条 售房单位、商品住房销售单位代收或提取维修基金由市房地产管理局在办理交易手续过程中统一收取代管，经审核后，将代收提取的维修基金缴入财政部门指定银行的基金帐户存储，使用省财政厅统一印制的“维修基金专用收据”。
维修基金按售房单位或商品住房销售单位分开立帐，明细户按单幢住宅设置，实行一幢一帐，严禁互为挪用。维修基金自存入银行专户之日起，按规定计息。利息净收益应转作维修基金。
第十条 维修基金应在指定银行开设维修基金专户，专款专用。为了保证维修基金的安全，基金闲置时，除经批准用于购买国债外，严禁挪作他用。
第十一条 维修基金的使用程序：
（一）已购公有住房维修基金使用时，成立了业主委员会的， 由业主委员会委托的物业管理企业，向市房地产管理局提出维修基金使用计划申请。未成立业主委员会的，由原售房单位提出维修计划申请。市房地产管理局审核后，通知银行划拨资金。
（二）商品住房维修基金使用时，成立了业主委员会的，经业主委员会同意，市房地产管理局将代管的维修基金移交给物业管理企业代管。未成立业主委员会的，由售房单位提出维修计划申请，由市物业管理主管部门选聘有资质的物业管理企业进行维修，经市房地产管理局审核后，通知银行划拨资金。
物业管理企业代管的维修基金，应定期接受业主委员会的检查和监督。每半年向业主公布维修基金使用帐目情况。
第十二条 经办维修基金银行应严格按照规定程序办理维修基金缴存、划拨手续，未经批准，不得办理资金划拨手续。
第十三条 市房地产管理局在代管维修基金中的业务费用由市房地产管理局编报预算，经市财政局审批后，从维修基金利息净收益中按规定比例核定。
第十四条 维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，报市房地产管理局审核后按住宅建筑面积比例向产权人续筹。
第十五条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十六条 物业管理企业发生变换时，使用的维修基金帐目经业主委员会指定的审计单位审核无误后，应当办理帐户转移手续，帐户转移手续应自双方签字盖章之日起十日内送交市房地产管理局和业主委员会备案。
第十七条 住房维修基金应当依法接受同级审计部门的审计监督。

第四章 法律责任

第十八条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商或经市房地产管理局协调解决。协商、协调不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。


最高人民法院


最高人民法院指示

1954年5月19日，最高人民法院

各级人民法院：
兹将本院“总结关于处理劳资案件的经验和对今后处理劳资案件的几点意见”发给你们，望参照执行。

附：最高人民法院总结关于处理劳资案件的经验和对今后处理劳资案件的几点意见
一、1953年夏我们总结了各地法院处理劳资案件的经验。在进行此项工作中，重点抽查了北京、天津、上海、沈阳四个市人民法院及华北分院在1953年上半年所处理的劳资案件中的187件。从抽查的结果来看，上述法院对这些案件的处理：绝大多数是正确的，但也有少数在执行政策上存在着偏“左”或偏右的现象。
法院受理劳资案件历年显著增加：北京市人民法院1951年下半年度收案299件，1952年下半年度收案830件，增加2．7倍。上海市人民法院1951年下半年度收案594件，1952年下半年度收案1365件，增加2．2倍。沈阳市人民法院1951年下半年度收案189件，1952年下半年度收案366件，增加1．9倍。天津市人民法院1951年下半年度收案218件，1952年下半年度收案1575件，增加竟达7．2倍强。1953年上半年北京市人民法院收案616件，天津市人民法院收案1443件，与1952年下半年比较虽略有减少，但比1951年收案约增加2倍或7倍。劳资案件发生最多的是在职工10人上下的中、小工厂，手工业作坊及少数小商店。案件的主要内容是解雇、拖欠工资、复工、劳保福利以及违反劳动纪律等。
劳资案件增多的原因：主要的是，由于有些资本家对政府对于私营工商业的政策了解不够，因而怀疑顾虑，对企业经营抱消极态度，对工人店员抱戒惧态度。有的逃避资金，缩小营业；有的遇到困难，不积极设法克服，企图丢包袱，要求歇业解雇。也有一部分是不法资本家受到“五反”教育后不但不知悔改，反而对职工心怀不满、仇视对立，甚至采取“三停”（停工、停薪、停伙）及其他软硬花招打击报复。如沈阳市中孚铁工厂加工任务正常，设备亦较完善。只因工人在“五反”时检举了资方的“五毒”行为，资方即怀恨在心，藉口经营困难拖欠工资。工人们为了搞好生产，主动让步，答应资方所欠工资在生产赢利中分期给付，而资方反而得寸进尺，不仅继续无理拖欠工资三个月，且诬称工人李金城等（基层工会干部，“五反”中积极分子）劳动纪律不好，要求解雇，解雇不成，就非法停工。又如天津市与华造杼厂资方侯文华，“五反”时抗拒运动，“五反”后报复工人，藉口经营困难无力开工，非法停工、停薪、停伙，企图逼走工人。他们扬言“不解雇工人就不干了”，并偷偷将厂里的工具搬走，另与亲朋合伙经营。另外还有的是企业并非国计民生所需，或虽为国计民生所需，但经营不善，产品粗制滥造，销售滞呆，无利可图，因而引起解雇或拖欠工资纠纷。最近也发现有些资本家因为抗拒社会主义改造想藉故停业解雇工人，以致发生劳资纠纷的。
其次是，有相当部分的职工认为在私营企业特别是小工厂、作坊和商店中工作无前途、不光荣，愿到国营企业中去工作，因而不安心，劳动纪律松懈。有的是不顾可能与否，要求提高工资福利待遇，或不尊重资方依法应有的一部分“三权”。加之这些行业工会的基层组织多数尚不够健全，工作比较薄弱，以致职工中自发的经济主义情绪与“左”的偏差没有能及时克服。也使劳资纠纷不断增多。
此外，还有一部分案件其实并非劳资纠纷，而是独立手工业者与工徒间的纠纷。由于这些手工业者对政府的改造与发展手工业的政策缺乏了解，或由于某些工徒的“左”的情绪的影响，即态度消极，藉故缩小营业，或于解雇工徒后自己单干，因而发生纠纷。
二、法院在处理劳资案件中基本上正确地贯彻了“发展生产，劳资两利”的政策。对于资本家的各种不法行为给予了必要的制裁，保护了工人，维持了生产。如天津忠利成电料行，“五反”时查出是严重违法户，“五反”后对政府不满，仇视工人，抗拒退、补，连续十一个月不发工资，并以歇业解雇威协职工，使职工遭受严重困难，而资方则大吃大喝，存心拖垮营业。职工想尽办法团结资方搞好生产，资方不但不知悔改，反而鼓动同行，打击职工对抗政府。法院将该行资方扣押，经教育后资方作出清缴欠薪欠税计划，乃从宽判处徒刑半年，缓刑一年。该行工人反映资方自此以后确有悔改表现一积极经营。法院对于心存顾虑与戒惧而经营消极的资方，则耐心讲明政策，指出其错误，教育其积极经营生产。对某些与国计民生有利的行业因资方确有困难而发生的纠纷，帮助资方解决了某些实际困难，搞好劳资关系，使生产得以维持。
但由于法院有些干部对国家过渡时期的经济政策与有关劳资问题的政策缺乏全面的了解，因而在处理劳资案件中还存在着“左”和右的偏差。“左”的偏差，表现在处理此类案件时，不从营业实际情况出发，不了解在劳资两利的条件下发展生产是符合工人阶级整体的长远的利益的，从而片面地照顾部分工人的眼前利益，迁就某些工人的过高要求，甚至袒护工人的严重违反劳动纪律与殴打资方的行为，致使某些本来应该与可能维持的企业，弄到无法继续维持，结果搞垮了生产，劳资两败俱伤，公私均蒙不利。特别是有些同志把独立手工业者的雇用关系或师徒关系与劳资关系混淆不分，以致影响小手工业者的积极性。这种情形各地都有，突出的例如沈阳市法院曾判令只有113万元资金的理发店业主，对患肺病的工人负担注射42支链霉素的费用。右的偏差是在于对资产阶级的本质认识不足，缺乏警惕，轻信其装穷诡辩，如对本有发展前途也有能力继续经营的企业，竟听信资方虚构的困难，轻率成立和解或判准解雇；甚至对不法资本家为报复工人在“五反”中的正义行动，抵抗工人的监督，有计划的迫使工人接受非法解雇的违法行为，也不加追究，不加惩治，也不运用法律武器来保护工人的合法利益。
三、对法院处理劳资案件的几点意见：由于劳资关系问题很复杂，从司法工作角度所见到的往往只是问题的一个侧面，其中有许多问题也不可能一下子全部加以解决，现只将必要而又可能解决的几个问题提出如下的处理意见：
（一）法院干部必须认真学习国家在过渡时期的经济政策和有关劳资关系的政策、法令、指示、决议等文件，以便在处理具体案件时，能够根据党和国家的政策法令，按照当地社会经济发展情况以及各种行业的经营情况，区别工业与商业，区别是否有利于国计民生，妥善处理，以免脱离实际，违反政策。处理重大案件时，应及时向当地党政领导机关报告请示，并与工会、劳动部门、工商行政管理部门及其他有关部门密切联系。只有这样，才能对案件作到正确处理。此外，法院应定期对处理此类案件的经验教训加以总结，藉以教育干部，改进工作。
（二）法院在处理具体案件时，应根据政策法令和各种不同情况，分别对待。
在处理解雇纠纷时，对资方的各种违法解雇，除依法不许其解雇外，并应对其违法行为酌情给予告诫或应得的处分；对于因有顾虑而对经营抱消极态度要求解雇者，应进行说服教育解除其顾虑，不应允其解雇；对有严重困难确实无法继续维持原来营业，经当地政府批准其紧缩营业或歇业者，应准许其部分解雇或全部解雇。
在处理拖欠工资纠纷时，所欠工资应限令资方清偿。对资方违法停薪故意拖欠工资的行为，除限令清偿工资外，并应对其中情节严重者依法惩处。对一次偿付确有困难者，可予以照顾，准其分期偿付。
在处理复工纠纷时，对于久悬未决的违法解雇争议案件，可按其争议情节和劳资双方的具体情况分别处理。如职工已另有职业，可令资方承认错误，并保证以后不再非法解雇职工，具结了案；如职工现在仍无工作，资方经营尚好，可以增添职工而工人的条件又适合者，应判令复工；如资方经营确有困难不能增加职工时，应判令资方依法予被非法解雇的职工以必要的物质补偿。至于那些确因工人有严重过错而被解雇，责任确在职工方面，而不在资本家方面者，一般不应判令复工。
在处理劳保福利纠纷时，对玩忽法令，置职工生命安全、健康福利于不顾者，应责令资方改善；如已造成事故，应视情节轻重给予应得的告诫或处分。对一般的劳保福利纠纷，应先令双方根据发展生产劳资两利的政策并结合该企业的实际条件协商处理。
在处理关于工人违反劳动纪律的纠纷时，法院应教育职工一方面要监督资方遵守国家法令，进行正当经营，另一方面职工本身要遵守劳动纪律与生产秩序。法院对于职工中严重违反劳动纪律的行为以及资本家的严重违法行为，均应酌情给予必要的告诫或应得的法律处分，纵容放任与单纯惩罚都是错误的。
（三）必须明确划分自己不参加主要劳动而以剥削工人学徒的劳动为生的手工业资本家和自己负担主要劳动，只是雇用个别助手和学徒的独立手工业者的界限，根据不同的关系分别加以处理。对劳资关系和独立手工业者的师徒关系或雇佣关系混淆不清，就会造成政治上的错误。因此，审判人员应很好的学习政务院关于划分农村阶级成份的决定，及中央有关此类问题的指示，以便在处理具体案件时，学会做具体的分析。
一九五四年五月