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国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

潮汕地区“六合彩”赌博活动调查报告

郑超峰


笔者按：自上个世纪90年代后期，“六合彩”在广东沿海“抢滩登陆”后，一发不可收拾，很快便家喻户晓，每到一处当地群众都纷纷参与、购买成风，并呈迅速向内地蔓延之势。笔者来自“六合彩”的重灾区----广东省潮汕地区，亲眼目睹了“六合彩”的严重社会危害性，对这一违法活动有着深刻的认识。
每次放假回家见到家乡父老沉溺其中不能自拔、受毒害深重，见到改革开放20几年来家乡辛辛苦苦所取得经济建设成果，和业已形成的良好社会风气，在“六合彩”的肆虐冲击下，正慢慢的被腐蚀、被冲垮，感到痛心疾首。此次作者在寒假期间通过近半个月的走访、调查，草写此文，本文将草析“六合彩”赌博的特点、兴起蔓延原因、危害性、预防对策及其引起的思考，以期人们对这一违法活动有所认识，同时希望政府和学界对此予以高度重视，对预防和控制此类犯罪作出科学对策。　

一、“六合彩”赌博活动概述及其特点
（一） 概述。
“六合彩”缘起并盛行于香港，在香港是一种公开、合法的公众博彩活动，由香港赛马会经营。在香港已有很长的历史，它和大陆福利、体育彩票一样，都是通过随机摇奖方式得出每一期的中奖号码。但一传到内地就开始走样，在内地六合彩赌博活动的主要形式是：由庄家以每周二、四、六香港“六合彩”开奖的数字为中奖依据，并用高倍额的赔金诱使公众购买；同时“六合彩”的组织者通过非法渠道从香港引入、印刷各种“六合彩猜码图”和“玄机图”，上面印有中国传统图画、数码、十二生肖、打油诗、对联等宣传信息，告诉群众如何猜测“中奖”号码，让人们产生猜奖是有所依据的错觉，以此煽动彩民购买的热情和积极性。这是一种未经国家许可批准没有监督、公证，中彩者不缴税的非法私彩，同时也是设置圈套欺骗他人参赌获取钱财的行为，是一种赌博违法行为，有的甚至已经构成犯罪。
（二）当前“六合彩”赌博活动的特点：
1、传播迅速，参赌人员、范围呈扩大趋势。由于目前六合彩已经在东南沿海盛行并已迅速蔓延向内地省区扩散，现在湖南、江西以至内陆省份都有所发现并且呈迅猛发展态势。2、参赌人员绝大多数为农民、个体劳动者，同时向社会各阶层渗透，涉及面极广。3、形成有组织、有分工，是隐蔽性较强的传销赌博。 4、社会危害性严重。

二、“六合彩”的社会危害性
（一） 使当地资金大量流失，摧毁农村经济基础，破坏社会生产力，影响国家金融管理秩序。许多彩民将原本准备投入再生产的资金或家中的积蓄，更有甚者将自家留来买种苗费用或孩子上学的学费都拿来用于六合彩赌博。据当地有关官员称，自1999年以来潮汕三市用于购买“六合彩”的民间资金流失就高达数十亿元。一些“六合彩”泛滥严重的乡镇资金流失每年都在500万元以上。这无疑对当地经济造成致命的打击。资金的短缺严重扰乱了金融秩序，导致民间借贷急剧增加，高利贷现象重新抬头。这一方面使农村信用社存款持续下降，收贷收息艰难，另一方面对具有可持续发展潜力的行业投资形成了挤出效应。由于集资项目无法完成，各乡镇许多关系到长远发展的村级基本设施建设被迫无限期缓行。如此以来乡村经济基础遭到严重破坏，直接影响当地生产力的进一步发展。同时有相当大一部分资金通过非法渠道流向境外庄家，破坏国家的金融外汇管理秩序。
（二）村民无心生产劳作，生活水平严重下降，破坏农村社会正常生活秩序。
在六合彩的重灾区，几乎家家户户都在买六合彩，群众正常的生产、生活秩序被打乱，参赌人员的身心健康受到严重威胁。许多参赌人员沉迷于"六合彩玄机图"的研究，达到废寝忘食的地步，而无心耕作造成部分村庄大面积撂荒，生产荒废现象也日趋严重。不少村民不惜倾其所有购买六合彩，导致无钱购买农药、化肥等生产资料，影响农业生产，有的甚至连生活费也用于购买六合彩，生活水平严重下降。由于将辛苦赚来的血汗钱一次又一次地喂进六合彩这只吃人不吐骨头的老虎嘴里，有的彩民甚至因此精神失常，据笔者得到的可靠数据，2002年揭阳市复退军人精神病院便接收了４８例参与六合彩赌博引发的精神病人，该院门诊中有4０％－－5０％的患者是六合彩赌博引起。研究六合彩成了彩民每天的题中要义，很多人都随身携带着一个记满了各种数字和生肖的小本子，有空就拿出来分析、交流一番，城乡气氛几被买码风笼罩。特别是在每周的开码日人们都在谈论号码，猜码、买码，商场店铺关门，打工仔无心做工，农民不事耕种，街道冷冷清清，据笔者所见往日人流涌动相当繁华的市场下午五点钟不到几乎空无一人（注：开码时间为晚上八点一刻）。这一现象被当地老百姓称为“码日事变”。如此一来农村社会的正常生活秩序遭到严重破坏。

（三）助长了封建迷信，败坏了社会风气，严重影响农村精神文明建设。
“六合彩”非法赌博活动助长了封建迷信活动。对于“六合彩”如何猜，笔者向一年事已高的“彩民”虚心了解，老者举了一例：有一期“玄机图”上出了这样一句诗“一片丹青照汗青”，而当期出的是“猪”。这究竟如何解释呢？老者这样说：诗中的丹代表红，可作“朱”讲，而“朱”又于“猪”同音而得。在彩民看来，“玄机”不仅仅存在于那些图文之中，就连街头的疯子或小孩也有透露“玄机”的可能。彩徒问疯子是认为他们头脑通天，问小孩是认为童言无忌，能透出大秘密(这是潮汕人一种传统迷信)。疯子若万一能说中一个号码，那么他就能从衣衫褴褛一下子变成有吃有穿、前呼后拥的“贵人”，有人甚至把他包养起来，由于看到疯子吃香起来，据说潮阳有一不务正业的青年竟扮起疯子来。
为求特码，彩民还到处求神拜佛，每到开码日，就会有几百人带着贡品香火到古神庙或山头祈神赐码，从而导致当地封建迷信盛行，败坏社会风气。同时一些运气好的村民中了奖就会产生一种示范作用，默认这种凭运气而不劳作的发财方式，改变过去劳动光荣的观念，使得崇尚劳动的社会道德体系濒于崩溃。直接破坏农村社会精神文明的进行。

（四） 衍生其他犯罪，危害社会治安，造成社会不稳定。
这种赌博活动不仅有其赌博本身带来的危害，同时还诱发刑事、治安案件不断发生，成为影响社会稳定的重大隐患。在“六合彩”赌博中，绝大多数彩民处于亏损状态，为了能维持长久的赌博，在倾家荡产后就不惜铤而走险，走上了犯罪道路。有的彩民经不起严重亏损、负债累累的打击，竟跳楼、服毒自杀。
同时，一些庄家为了垄断当地六合彩市场，雇用打手、保镖勾结当地政府官员和公安司法人员，排斥异己，胡作非为，这将导致黑社会性质的犯罪组织在农村社会的慢慢形成，这是必须引起关注的一个社会问题。
再者，由于庄家通过“六合彩”聚敛了不少钱财，这些钱都是属于非法收入，而要让这些非法收入进入正常的金融流通之中，必定滋生“洗黑钱”这一新的犯罪，值得我们关注。
另外由于一些国家工作人员在金钱的诱惑下也纷纷参与这种违法行为甚至被庄家收买与他们勾结，笔者从揭阳市中院刑庭了解到该市下属某县邮政局一工作人员竟利用职务之便，私自截留并挪用了该县电信局的50万现金用于购买“六合彩”，而后血本无归直至东窗事发，中被法律绳之以法。
还更有甚者，一些执法人员打着打击“六合彩”的旗帜，暗地里却干着以权谋私、侵吞罚金、中饱私囊的勾当，被当地群众戏为“螳螂捕蝉，黄雀在后”。严重破坏了党和政府在群众心目中的形象，直接破坏公务员的廉洁性，引发腐败犯罪。

（五） 影响了国家福利彩票、体育彩票的发行，影响国家财政收入。
“六合彩”所到之处都对福利彩票、体育彩票等合法彩票的销售造成严重负面影响，自从“六合彩”传播以来，合法彩票的销售额大不如前，有的地方下降竟达一半以上，笔者在揭阳市“南粤风采”福利彩票站了解到，2003年该福彩的销售额竟比“六合彩”盛行前的1999年下降了65%，这样一来将不利于国家福利事业、体育事业的发展。
由于六合彩的四处蔓延，农民收入减少，生活水平下降，农村经济遭到严重破坏并相应造成消费者的购买力下降，相应地税收征收困难，进而反映为国家财政收入的减少。

三、“六合彩”传播和盛行的原因
（一）群众愚昧的暴利投机心理、贪财欲望和严重的迷信思想是“六合彩”兴起传播的关键原因
受商品经济大潮的冲击，群众们想发财致富本无可非议，但许多人不是通过勤劳致富，而是把致富的希望都押在购买“六合彩”上，梦想一夜暴富的严重的投机心理使他们丧失了判断力，迷失了方向。
严重的愚昧迷信思想也是一个重要因素，很多彩徒相信“六合彩”的中奖号码是可以被猜中的，相信玄机是准确的，冥冥之中有股力量在帮助其发横财。即使花几万、十几万只中了几千元、几百元的奖，彩民往往只是怨自己运气不好，或是经庄家“善意”提醒后对着“六合彩玄机图”埋怨自己当时买彩的失误。
同时还存在赌博犯罪活动同样性质的翻本心理。输了钱总想着中一次就翻本，可以说，对于六合彩赌徒来讲，“六合彩”是一种毒品，沉溺其中就是踏上一条不归路。偶尔的中奖恰如吸入毒品的那一瞬间，片刻的快乐换来的可能是一世的痛苦。未迷上的时候，六合彩表现得像一条发财捷径，迷上的时候它是一条绞索，彩徒输钱后所有翻本的挣扎都只能是被越套越紧。
（二）庄家的欺骗手段深具诱惑力
四十倍的高额赔率和某地某人用几千元博得几十万元的传言是庄家吸引群众参赌的两大绝招。庄家为了掩盖其非法活动本质而特地编写了号称藏有中奖号码的“六合彩玄机图” 、“济公送码”或“曾道人透码”及其它信息，以提供彩民研究“特码”，这为参赌心切又有所顾虑的彩民提供了一颗定心丸。不仅如此，还可通过上因特网浏览或拨打香港声讯台查询中奖号码等手段，让赌者深信不疑。其实“六合彩”活动都是本地一些庄家私自操纵，与香港六合彩公司根本没有任何联系。
（三）参赌人员大多参赌人员以农民、个体劳动者为主，文化素质普遍不高，法制观念淡薄，有着自身阶层的局限性。
参赌人员以农民、个体劳动者为主，他们普遍文化水平比较低，他们对49个数字的排列组合的机会以及中奖概率等风险与效益关系的认识并不深刻，加之他们代表的是私有制经济中的个体经济成分，小农意识严重，受自身阶层的限制，他们考虑问题时往往把谋取个人利益最大化放在首位，而忽视由此带来的负面影响，同时法制意识落后乃至缺乏，导致对六合彩的危害性和违法性存在着认识上的盲点，一经诱惑，容易进入一种如痴如醉、走火入魔的幻想之中，并从中得到旁人无法企及的快乐。
（四）乡村社会的特有环境是六合彩繁殖的温床
费孝通著的《乡土中国 生育制度》中讲到，“乡土社会在地方性的限制下成了生于斯、死于斯的社会。常态的生活是终老是乡。假如在一个村子里的人都是这样的话，在人和人的关系上也就发生了一种特色，每个孩子都是在人家眼中看着长大的，在孩子眼里周围的人也是从小就看惯的。这是一个熟悉的社会，没有陌生人的社会”，在乡村社会因为每个人都知道各自的底细，从熟悉中获得了信任，人们彼此之间在人格上的相互信任，而这一点恰好是六合彩在乡村不断运作的纽带。在庄家和彩民间的经济交往正是靠这种彼此了解彼此信任的关系维系着，彩民到庄家处买彩，一般是要交现金，但由于彼此之间的熟悉关系，或凭借多次的交往经验可以赊账，而庄家在收到彩民的赌注后一般必须给他们开码单，上面写着该彩民本期购买的号码和金额，当然有的连码单都不写，完全靠着一种熟悉关系。在彩民中奖以后，庄家便会以最快速度一分不差的将奖金送还彩民，很少会出现中而不给或庄家出逃的现象。庄家也正是通过这种诱人的兑奖行为来树立自己的信用形象。而那些赊账的彩民即使没中奖也会遵守双方的默契将赌注交还给庄家，很少有赖帐情况发生。因为双方都知道这是一种违法行为，无法通过正当的司法程序来实现法律救济。因此只能依靠自身的信用关系来进行交易，而双方为了长期的合作也不会轻易破坏这种彼此间的信用关系。
同时，彼此熟悉的乡村社会是一个紧密的团体，在乡村，你的一行一动都在别人的注意之中，人们相互之间投入了太多的感情和自由，这在一定程度上就剥夺了你的自由。所以当其他人在买“六合彩”时，你很难不去购买，因为如果大家都在买而你不买，那你就显得有些不正常，这就在一定程度上剥夺了你不买的自由。而这种玄而又玄的猜码技巧和信息也需要通过熟人之间的交往得以传播。可以说，乡村社会特有的熟人社会性为六合彩的迅速传播提供了优良的环境。

（五）国家对“六合彩”的控制与打击在主客观方面都存在一定问题
（1）主观方面：有些地方领导对六合彩赌博犯罪的危害性认识不足，打击、查禁“六合彩”的工作流于形式。特别是基层组织作用不大，个别村委会、村干部思想上没有引起足够重视，给了“六合彩”赌博很大的生存空间，于是出现了有令不行、有禁不止的局面。更令人吃惊的是，当地一些政府官员或司法人员，身为执法者却置党章国法于不顾，在利益的驱动下，竟违背自己职责，偷偷购买“六合彩”。笔者去年暑假在当地某基层法院实习时亲目睹此怪现象，每逢开码之日竟有不少司法工作人员在上班时间公然讨论“买码”，其讨论之认真仔细及其辩论程度之激烈远胜于对案件的分析，不禁令人愕然，这些国家工作人员的行为的两面性不免让群众会怀疑抓捕活动的正当性与严肃性，难以令人心服。更有甚者，一些执法人员与“六合彩”庄家相勾结，为“六合彩”犯罪活动“保驾护航”。
同时目前在实际打击“六合彩”违法活动中，在某些地方已形成一种“潜规则”，即只要是因参与六合彩一旦被抓即是罚款了事，并且罚多少由执行机关根据其情节予以罚款，令人不可思议的是双方可以讨价还价，而在关于罚多少的问题上一个关键问题还得看你是否有“关系”或你的社会活动能力高低。某些基层派出所派出所在这套“潜规则”中扮演了重要角色，这些派出机关置国法于不顾，私自要价处罚并与当事人讨价还价，所罚金额多数并未入帐上缴财政，而大多中饱私囊，流进自己口袋。某些警察还充分利用其职权性强行勒索之能事，作者走访了不少“彩民”，均对“人民卫士”的行为苦不堪言，当然在惧怕其“执法”之外更惧怕其一些扰民行为，笔者记录了一个例子：某所长一日对辖区内一小庄家说我向你买一千元的“一定要中”的“特码”，当晚“开码”后，该小庄家迫于该所长权威，如数将该所长所“猜中”的彩金如数上门奉还，当然不管该所长是否猜中。如此一来以致在某些地区人民公安的威信扫地，干群关系十分紧张。