热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

我国商业贿赂现状的法律分析/汪晶

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 08:22:03  浏览:9595   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
我国商业贿赂现状的法律分析

汪晶


『摘要』据国际机构透明组织(Transparency International)发表的报告显示,中国是目前世界上商业贿赂情况较为严重的国家之一,商业贿赂给我国的经济与社会带来了严重的危害。虽然对商业贿赂的规定在法律上并非空白,但是法律规范的零散性足不能应对如今商业贿赂现象的严重性与复杂性,随着国家对反商业贿赂的日益重视,出台一部真正意义上的反商业贿赂法是适时与必要的。
『关键词』社会危害;商业贿赂;构成要件;反商业贿赂法
The Legal Analysis about Commercial Bribery in China
Wang Jing
(Law School, Shanghai University of Finance &Economics, Shanghai, China)
Abstract: According to the report from international agency ——Transparency International, China is one of the more serious countries about commercial bribery problem in the present world .The commercial bribery has brought much serious harm to economy and the whole society. Commercial bribery is not blank in China’s legal system, but the legislation is scattered. Therefore it can not be applied to solve the more gravity and complexity phenomenon of the present commercial bribery. With the country’s attaching importance to the anti-commercial bribery, it is the time to legislate an anti-commercial bribery law.
Key words: Societal harms; Commercial bribery; Constituent conditions; Anti-commercial bribery law
2005年,全球最大的专业性诊断试剂公司——美国德普(DPC)在中国天津的子公司因为对中国的医院人员行贿而遭到了美国《反海外贿赂法》的制裁,受到高达480万美元的罚款。这样大型的跨国公司因为在中国行贿受到处罚已经不是第一次了,为什么以成熟的经营理念与方式营利的跨国公司也会走上行贿之路呢?最根本的原因是他们也融入了中国的本土观念,商业贿赂已经成为中国一些行业特别是医药行业中的“潜规则”,从业者已经陷入了“谁不给就出局”的“囚徒困境”。
一、商业贿赂在我国大行其道的原因及社会危害
(一)原因分析
据报道,2000年至2005年上半年,全国各级工商行政管理机关查处各类商业贿赂案件13606件,案值达52.8 亿元,罚没款约8.1 亿元。如果再加上那些尚未被查处的,商业贿赂在我国的严重性可见一斑,这种现象的出现有其深刻的原因。
1. 社会体制原因
可以说,商业贿赂是进入市场经济体制后才有的,在我国实行计划经济体制时期,企业在产品生产、销售和原材料供应等方面,全部由国家计划部门来安排。流通领域里,国营商业与供销部门均需严格按国家规定的进销差率进行,一直从货源供应到批发、零售的一系列流转活动。由于企业的产、供、销各环节均受国家计划调节,企业本无经营自主权,再加上国家对企业与市场又实行严格的行政管理,所以没有商业贿赂的必要性。但在市场经济体制下,企业有了经营自主权,产品的流转依靠市场的反应,为了使得自己的产品打入市场,获得更高的效益,一些经营者开始采用商业贿赂的形式,久而久之,在一些行业,商业贿赂成了大家心照不宣的事情了。另外,由于我国的市场经济发展又很不成熟,政府的干预较多且缺少透明度,在原料和辅助材料短缺的条件下,以各种手段获得行政的支持、获得项目、获得特许、获得物资成为必要和可能,这就为商业贿赂中更为严重的权钱交易打开了方便之门。
2. 思想认识原因
很多时候,企业在进行商业贿赂的行为时并没有认识到这种行为是法律禁止的,他们认为要使自己的产品推出市场就有必要给他人一些“好处”,这样的“好处”是约定俗成的。例如不少企业把法律明令禁止的回扣行为与正常折扣混为一谈。在工商部门查处时,拒不承认自己的回扣事实,对回扣造成的社会危害更是不以为然。有的企业甚至把工商部门的正常执法行为告上法庭。不仅企业对商业贿赂的认识模糊,整个社会对此的认识也是不清晰的,很多人虽然知道了有类似行为的发生,但他们也觉得这是正常的现象,不会因此而向工商部门举报或提供线索。
3. 法律制度原因
首先,在立法上,我国有关商业贿赂的法律法规主要是《反不正当竞争法》、《刑法》和国家工商行政管理局颁布的《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》,这些法律法规对商业贿赂的规定不仅零散而且简单,给那些想进行商业贿赂的人有了可趁之机。其次,在执法方面存在多头执法的情况,有时候几个部门都对商业贿赂进行管理,有时却没有一个部门理睬,使很多商业贿赂不能被惩处,这在客观上助长了商业贿赂的盛行。第三,在司法上,主要是当商业贿赂严重到触犯刑法时,由于取证难等原因,使商业贿赂在定罪量刑上出现了疑难。可见,我国对商业贿赂在法律方面是存在较大的缺陷与漏洞的。
(二)商业贿赂的社会危害
1.商业贿赂作为一种不正当的竞争方式,首要的危害就是破坏了正常的交易秩序,阻碍了市场竞争机制正常地发挥。它使在经营中坚持诚实信用原则的企业在竞争中处于劣势,影响了企业生产、技术的进步和产品质量的提高,妨碍了经济的健康发展,影响社会生产力的进步。
2.商业贿赂的存在令经营者将成本转嫁给消费者,使得本来就处于弱势的消费群体增加负担;更为严重的是商业贿赂会使一些劣质产品流入市场,损害了消费者的合法利益,特别是在医疗行业,更会损害消费者的健康乃至生命。
3.商业贿赂使很多交易转为地下,造成国家税收的大量流失。据有关部门资料显示,建筑企业每年的经营费用约占营业额的2%至3%,而其正常的费用范围仅仅在0.3%至0.5%之内。在全国药品行业,由于商业贿赂每年流失的国家资产即达7.72 亿元,约占全国医药行业全年税收的16%。
4.商业贿赂中的权钱交易加剧了社会腐败的泛滥,为犯罪的滋生提供了温床。有人行贿就必然有人受贿,在我国受贿的主要人员还是那些有着公共权力的人,商业贿赂使得这些人可以不顾法律走上犯罪的道路。厦门远华特大走私案就是一个典型范例,案件中共有600多个涉案人员被审查,近300人被追究了刑事责任。其中,有近200名党政机关和行政执法部门的干部受到党纪政纪处分,近150名党政干部被追究了刑事责任。
5.商业贿赂之风越吹越大,削弱了我国吸引外资的能力,破坏了我国的国际形象。就“德普”事件来看,德普公司因为行贿受到了严厉的处罚,但是受贿的我国医院却未有惩处,这必然令外国企业觉得进入中国市场的尴尬。一方面,要进行商业贿赂才能在中国更好的发展,另一方面却又要时刻担心会受到自己本国反海外贿赂法律的重惩。
二、我国现行法律法规对商业贿赂的规定
1993年的《反不正当竞争法》首次规定了商业贿赂是应被禁止的不正当行为,但未在法律中使用“商业贿赂”一词,并且规定也相当简单与模糊。为此,1996年国家工商行政管理局颁布了《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》(以下简称《暂行规定》),其中首次明确使用了“商业贿赂”一词,并对相关概念有较为明晰的规定,因此本文将对《暂行规定》中的商业贿赂作一阐述。
(一)商业贿赂及其构成要件
《暂行规定》第2条第2款规定,商业贿赂是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为。该定义较为准确与简洁,但对以排斥竞争对手获得交易机会这一商业贿赂的本质特征却未能在定义中予以揭示。另外从狭义来看这里的商业贿赂仅指商业行贿,此亦可用反证法说明之,即如果将《暂行规定》对商业贿赂的定义中“贿赂”换为“受贿”,是显然无法理解。另外商业受贿的目的并非为了占领市场,获取竞争优势,只是为了满足自己经济的或非经济的各种需要,其行为本身不具有反竞争性。因此它不构成竞争法上的商业贿赂,原则上应由其他法律如行政法、刑法来调整。由此可知,竞争法意义上的商业贿赂一般仅指商业行贿。 当然,由于行贿与受贿是一个事物的两个方面,两者必定是相互关联甚至是互为前提的,司法实践中若人为地将两者割裂开来显然是教条主义,也不利于司法救济。因此《暂行规定》特设专条明确两者可并案处理。 但笔者这里对商业贿赂的定义是作广义理解的,此也可以是为了行文的方便。
从定义来看,商业贿赂的构成要件包括:(1)主体是行贿者和受贿者,很明显行贿者是经营者,包括从事商品经营或者营利性服务的法人、其他经济组织和个人。其中法人不限于企业法人,还包括依法从事经营活动的事业法人、社会团体法人;其他经济组织是指依法成立,有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的经济组织;个人包括作为经营者的个人,例如个体工商户等。对于受贿者条文中虽没有明确规定,但是根据定义可以界定为“对方单位或者个人”。值得注意的是这里的“对方单位或者个人”并不局限于交易行为的对方单位或个人,还包括有关交易关系以外的单位或个人,甚至可以包括政府机构及其官员。 (2)主观上必须是故意,其目的是获得交易机会或更多利益,并排除诚实的同行竞争者。如果贿赂的目的不是销售或购买商品,如为了解决户口、私放罪犯而行贿受贿等就不是商业贿赂。(3)客体也就是商业贿赂采取的手段即表现形式,《暂行规定》中明确了财物和其他手段,这在下文中具体介绍。(4)客观后果是造成了市场的不公平竞争,扰乱了正常的经济秩序,损害了诚实经营的经营者的利益和广大消费者的利益。
(二)商业贿赂的表现形式
《暂行规定》中明确了商业贿赂的手段即表现形式包括两类,财物及其他手段,财物是指现金和实物,包括经营者为销售或者购买商品,假借促销费、宣传费、赞助费、科研费、劳务费、咨询费、佣金等名义,或者以报销各种费用等方式,给付对方单位或者个人的财物。 其他手段,是指提供国内外各种名义的旅游、考虑等给付财物以外的其他利益的手段。这里主要介绍几种实践中常出现的且在《暂行规定》中明确列举的:
1.回扣
《暂行规定》第5条将回扣定义为“经营者销售商品时在帐外暗中以现金、实物或者其他方式退给对方单位或者个人的一定比例的商品价款”。这里强调的是“帐外暗中”,它是一个不能分割的特定术语,其实质涵义归根结底是不在法定帐上依法记载。 这也是与折扣相区分的重要点。还要注意的是回扣的主体只是经营者中的销售者,回扣的收受人只是“对方单位或个人”,不包括第三人,否则可能系一般意义上的商业贿赂或佣金。另外作为回扣的客观方面的手段只能是财物,不应包括其他非物质利益。因为回扣的本质在于“回”,即系由对方支付的价款(或变相的价款)中按一定比例列支的,显然已是用货币作了衡量,因而只能是现金或有价物,若将无法用货币形式折算的非物质利益纳入其中,则必然造成概念的混乱。 因此《暂行规定》中将回扣的表现形式界定为“现金、实物或其他方式”是有不妥之处的。
2.折扣
根据《暂行规定》,折扣即“商品购销中的让利,是指经营者在销售商品时,以明示并如实入帐的方式给予对方的价格优惠,包括支付价款时对价款总额按一定比例即时予以扣除和支付价款总额后再按一定比例予以退还两种形式。”反映在会计制度上就是商业折扣和现金折扣。折扣和回扣虽然在形式上相似,但是二者的性质是完全不同的,折扣原则上是合法的,是一种商业惯例,但回扣都是非法的。一般都将帐外暗中作为区分折扣和回扣的关键,但在实践中很容易出现许多表面上取得合法形式的所谓“折扣”,他们的后果和回扣是一样严重的。因此折扣和回扣的本质区别在于折扣的给予是事出有因的,经营者之所以给消费者以折扣,是因为消费者也向经营者提供了实质意义上的利益,如老客户、现金支付等。除此而外,折扣通常发生在日常消费品领域,而回扣可以发生在各个领域和各个经济层次。 从这个意义上讲我国现有的法律规定是不完善的,对折扣应该有更为全面的规范,包括折扣的财务处理、确定折扣的比例,使折扣和回扣两者最本质的区别能真正体现出来。
3.佣金
《暂行规定》第7条规定了商业贿赂的另一种表现形式——佣金,“是指经营者在市场交易中给予为其提供服务的具有合法经营资格的中间人的劳务报酬。”这里首先涉及的是“中间人”的法律地位问题,从定义看“中间人”必须是具有合法经营资格的人,否则将直接构成一般意义上的商业贿赂。不具有合法经营资格的中间人为他人提供服务而收取佣金属无照经营。这是佣金与回扣、折扣的最大区别。另外收受佣金必须明示并如实入帐,但《暂行规定》对没有明示并如实入帐收受佣金的情况却没有说明,其实这种情况是比较复杂,因为它可能构成商业贿赂行为,也可以是违反财经纪律的行为,应进行个案分析。
4. 附赠
在商业领域附赠是被认为一种合法的促销手段,但若对其不加以规范仍会出现
商业贿赂的现象,因此《暂行规定》第8条对附赠作了规定。但没有界定附赠的涵义,按照通说,附赠是指经营者在商品交易中,附带地向交易对方无偿地提供一定数量的现金和物品的行为。附赠的对象既可以是经营者,也可以是消费者,从《暂行规定》来看只是限于经营者,对经营者向消费者的附赠是否为商业贿赂并没有规定。从近几年的商业实践来看,许多附赠行为都是经营者针对消费者而采取的,有些附赠的赠品价值往往和商品价格相差无己甚至高于商品价格,而消费者也是由于受到赠品的影响才去购买商品,这实际上对消费者已产生了不正当的引诱,使建立在质量、价格、服务基础上的竞争机制遭到破坏,影响了社会的公平竞争,其本质上和商业贿赂没什么区别。因此,我国法律非常有必要对向消费者进行附赠的行为也进行一定的规范。另外考虑到赠送小额广告礼品已成为商业惯例,对竞争秩序构不成危害,因此《暂行规定》对此作了例外处理。
三、我国反商业贿赂法的制定趋势
商业贿赂成为“潜规则”已经是不争的事实,越来越多的人也感觉到了商业贿赂带来的巨大危害,它虽然发生在经济领域,但却不会停步在经济领域。一个盛行商业贿赂的社会,绝不是一个规范的、有秩序的社会。为此,国家将2006年作为治理商业贿赂的关键一年。新年伊始,胡锦涛总书记在中央纪委六次全会上的讲话中,把开展治理商业贿赂作为当前反腐倡廉要重点抓好的六项工作之一加以强调。在随后的中央纪委公报中,将反商业贿赂作为2006年中央的反腐败重点。接下来的2月15日和24日,在不到10天的时间里,国务院总理温家宝两次对“治理商业贿赂”进行了部署。与此同时,一份由中央纪委负责起草,中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《〈关于开展治理商业贿赂专项工作的意见〉的通知》下发到各部委和各省、市、自治区。为治理商业贿赂而由中央纪委牵头成立的“反商业贿赂领导小组”,其成员也由原来的18个部委扩充到22个部委。各地各部委齐声响应,打击商业贿赂之风呈现出如火如荼之势。商业贿赂的治理是困难的,需要各个方面的协调与配合,包括舆论的有效宣传,各行各业的专项治理等等,其中更重要的是法律的支持,虽然目前的《暂行规定》对商业贿赂有了界定,但其立法层次实在太低且内容不够全面完善,因此应当制定一部层次高内容全的反商业贿赂法,以维护正常的竞争环境。
因此可以借鉴国外的相关立法,对商业贿赂作更为全面的规定,明确商业贿赂的定义和构成要件,扩大受贿方的主体范围,不局限在国家工作人员,让那些处于灰色地带的医生等可以行使一些公共权力的人也能规定在反商业贿赂法中,这样才不会出现“德普”事件中的中国医院人员未受到严厉处罚的情况。其次,针对我国特有的多头执法的现象,应该在反商业贿赂法中加以明晰,未构成犯罪的商业贿赂由工商行政管理部门进行执法,构成犯罪的由检察机关进行统一立案侦察。另外,在法律责任方面可以实行更为严厉的处罚,民事责任、行政责任和刑事责任缺一不可,这可以使执法机关根据商业贿赂的性质和情节轻重,决定处罚的种类及方式,采取从较轻的行政处罚到民事责任直至提起刑事诉讼的具体措施。
从另一方面来说,随着我国经济“走出去”的步伐加快,会有越来越多的企业将经营活动扩展到海外。我国已经发生了通过贿赂行为与东道国官员进行勾结,取得某种当地身份,将国有资产或股份制企业的财产转移到境外的实例,这些行为对我国经济安全造成严重威胁。如果制定了海外反贿赂法,就可以对我国企业和个人及其境外分支机构、离岸公司进行及时有效的法律监管,杜绝上述情况发生,从而保护我国的经济安全。而目前我国的法律体系中尚无针对我国成员在经济活动中向国外主体行贿的规定,不能不说是一个欠缺。


下载地址: 点击此处下载

商品房销售管理办法

建设部


商品房销售管理办法


(2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过,建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布,自2001年6月1日起施行。)

第一章 总则

第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章 销售条件

第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章 广告与合同

第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的,接以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=—————————————×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第四章 销售代理

第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。

第五章 交付

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任

第三十六条 未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;
(五)分割拆零销售商品住宅的;
(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。

中华人民共和国海关发布关于进出境旅客选择“红绿通道”通关的规定

海关总署


中华人民共和国海关关于进出境旅客选择“红绿通道”通关的规定

海关总署令第40号


(1992年11月20日 中华人民共和国海关总署令第40号发布)

 第一条 根据《中华人民共和国海关法》和其它有关规定,特制定本规定。
 第二条 凡在实施“红绿通道”验放制度的海关检查场所,进出境旅客均应按照本规定申报所带行李物品和选择通道,出示本人护照(或其它有效旅行证件)和身份证件,接受海关检查。
 第三条 下列进境旅客应选择“红色通道”通关:
  (一)携带海关征税或限量免税的物品者;
  (二)携带旅行自用物品超出照相机、便携式收录音机、小型摄影机、手提式摄录机、手提式文字处理机每种一件范围者;
  (三)携带货物、货样以及携带物品超出旅客行李范围者;
  (四)携带五千美元以上或等值的其它货币现钞,或五十克以上金饰者;
  (五)有分离运输行李物品者;
  (六)携带其它须办理手续的物品者。
  上述旅客应按规定填写《旅客行李申报单》或其它申报单证,并持有关必备文件,连同有关物品一起交海关办理手续。
 第四条 下列出境旅客应选择“红色通道”通关:
  (一)携带需复带进境的旅行自用物品者;
  (二)携带文物、货物、货样以及其它须办理出境验放手续的物品者;
  (三)未将应复带出境物品原物带出或本次暂时进境物品未办结海关手续者;
  (四)携带货币、金银及其制品未按规定取得有关出境许可凭证或超出本次进境申报数额者;
  (五)携带出境物品超出海关规定的限值、限量或其它限制规定者。
  上述旅客中除携带需复带进境的旅行自用物品者应填写《旅客行李申报单》或其它申报单证交海关办理验核登记手续外,均可免填《旅客行李申报单》或其它申报单证,但应主动向海关口头申报并将有关证明文件或本次进境的申报单证等必备文件,连同有关物品一起交办手续。
 第五条 不明海关规定或不知如何选择通道的旅客,应选择“红色通道”通关。
 第六条 下列进境和出境旅客可以选择“绿色通道”通关:
  (一)持有中国主管部门给予的外交,礼遇签证的非居民旅客;
  (二)本条第(一)款以外的海关给予免验礼遇的旅客;
  (三)本规定第三、四、五条规定以外的其他旅客。
  上述旅客通关时应主动向海关出示本人护照(或其它有效旅行证件)和身份证件。
 第七条 旅客进出境时,应遵守本规定和中华人民共和国海关总署授权有关海关为实施本规定所公告的其它补充规定。
 第八条 本规定第三、四、五条所列旅客未按规定选择“红色通道”通关的,属违反海关监管规定的行为,海关依据《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》第十三条有关规定处理。
  进出境旅客携带国家禁止、限制进出境或者依法应当缴纳关税的货物、物品逃避海关监管并构成走私的,海关依据《中华人民共和国海关法》第四十七条、第四十八条和《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》第二章有关条款处理。
 第九条 本规定自一九九二年十一月二十日起实施。


版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1