国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
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国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
国家税务总局
国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
国税发[2005]82号
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：
随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。现将有关事项及要求通知如下：
一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。各级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。
二、以契税征管为把手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。
（一）规范契税申报管理。纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税纳税申报表（另文下发），并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明。
（二）契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括：转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。
（三）要建立信息传递机制，实现信息互通共享。征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息，及时传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。
（四）各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息；暂不具备条件的，也可用纸质的形式传递信息。
三、充分利用契税征管信息，加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定，充分利用契税征管中获取的有关信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高管理质量和效率。
（一）要利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理；对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。
（二）要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，加强房地产开发建设过程中有关税收的征收管理。
（三）要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。
（四）要利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
（五）要采取多种方式跟踪了解承受方承受的房产的装饰装修情况，对承受的新建商品房还要跟踪了解物业管理情况，及时掌握有关税源，采取有效措施加强对实施装饰装修施工和物业管理的单位或个人应纳税收的征收管理。
（六）要利用房地产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码，房地产的转让价格、类别等信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，对未申报或未如实申报的单位和个人，应及时进行催报催缴。要将契税征收中获取的房地产信息资料，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案。
（七）要综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。对个人出租房屋的，应充分利用社会力量加强管理，如委托街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织代征有关税收，并按规定付给手续费。实行委托代征的，税务机关对代征单位要加强业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。
四、简化办税程序，方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。
有条件的地方，要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本。
五、逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。各地要利用税务机关现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，根据各地实际以省（市、区）或地区（市）或县（区、市）为单位逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进管理。
各地要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息，与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对，开展有关房地产税收的纳税评估，分析筛选存在的疑点，并及时组织调查核实。发现漏征漏管的，要采取相应措施进行处理。
六、加强领导，狠抓落实。实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措，也是一项复杂的系统工程。各级征收机关要统一思想，提高认识，加强领导，广泛宣传，狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这一关键环节，充实契税征管力量，加强人员培训，改善征管条件。要注重部门间的协调配合，广泛收集、有效利用涉税信息。各地要按照总局的工作要求，结合本地情况，总体设计，分步实施，由点到面，扎实推进，全面提升房地产税收管理水平。
七、本通知从2005年7月1日起实行。各地要将贯彻落实意见及时抄报总局。总局将选择部分省市跟踪了解本通知的贯彻落实情况。
国家税务总局
二○○五年五月十八日
关于做好全国土地执法百日行动新闻宣传工作的通知
国土资源部办公厅
关于做好全国土地执法百日行动新闻宣传工作的通知
国土资电发〔2007〕36号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局，中国地质调查局及部其他直属单位，部机关各司局：
“全国土地执法百日行动”（以下简称“百日行动”）正在全面开展。为营造良好的舆论氛围，争取社会各界的广泛支持和参与，按照中央宣传部的统一部署，我部已就“百日行动”新闻宣传工作进行了具体安排。经部领导同意，现就各地做好“百日行动”新闻宣传工作，通知如下：
一、高度重视，加强领导。新闻宣传工作是“百日行动”的重要内容。各地要高度重视，统筹安排好、策划好、组织好。各厅局要明确主管领导，组织专门力量具体落实。当前，国土资源管理的新闻宣传工作要以“百日行动”为重点。要积极争取当地宣传主管部门的重视和支持，组织地方报刊、广播、电视、网络等各种媒体，采取消息、评论、专访、新闻调查等多种形式，形成立体化宣传格局。
二、上下联动，扩大声势。要按照“百日行动”方案的部署，结合本地实际，精心策划，制定具体细致的新闻宣传方案，分阶段、抓重点、有层次地组织开展一系列宣传活动，与中央新闻单位的宣传报道形成互动和呼应，在整个行动期间始终保持舆论强势。
三、正面引导，把握重点。坚持正面宣传为主，及时做好动态报道，推出一批析事明理、释疑解惑的评论文章和深度报道，突出反映各级人民政府加强土地管理、严格土地执法的坚强决心和“百日行动”的积极成果。重点是要宣传开展“百日行动”的重要意义；阐明“以租代征”等土地违法违规行为的危害性和严格土地执法的重要性、紧迫性；宣传“百日行动”的目标、措施和行动方案；报道行动进展，曝光典型案例；宣传各地各部门加强领导周密部署的经验和取得的突出成果。
四、严格把关，稳妥把握。要正确引导到对土地执法形势的宣传，避免出现偏差。对涉及敏感、热点问题的报道，要认真审核，慎重把关。要注意利用好内参等渠道，及时反映问题，提出建议，推动工作队。
五、掌握节奏，注重实效。按照“百日行动”方案的统一部署，宣传报道重点放在行动拉开序幕之后二周内（即“十一”国庆之前）和行动接近尾声（11月中旬至12月份）。行动一开始，就要采取多种形式，加大宣传强度，形成强大声势；在行动进行过程中，跟踪报道行动进展，主要是各地开展自查自纠等方面的情况；在督察整改阶段，要大力宣传报道行动取得的成效，再掀起新闻宣传高潮。
各地开展“百日行动”宣传的情况，请于2008年1月10日前书面总结，向部报告。
国土资源部办公厅
二〇〇七年九月十五日
电力工业利用存量资产与外商合营项目经济评价实施细则（试行）
电力部
电力工业利用存量资产与外商合营项目经济评价实施细则（试行）
1996年9月22日，电力工业部
第一章 总 则
第一条 利用存量资产与外商合营是吸引外资发展我国电力工业的形式之一。为了统一和规范该类项目的可行性研究的经济评价方法，依据国家计委、建设部1993年4月公布的《建设项目经济评价方法与参数》、国家颁布的有关中外合营企业财务制度，结合电力行业的实际情况制定本细则。
第二条 利用存量资产与外商合营发电项目主要有两种形式：一是简单改变资本结构；二是扩大改变资本结构。简单改变资本结构模式是指中方将现有电厂的资产的一部分转让给外方，组成合营公司，共同经营现有电厂项目。扩大改变资本结构模式是指中方以现有电厂的资产出资，外方以现金或设备出资，组建合营公司，共同经营现有电厂和改建、新建电厂。
第三条 利用存量资产与外商合营项目在经济评价上与新建电厂中外合营项目相比有其自己的特点，应采用有无对比法。无项目是由中方继续经营现有电厂，有项目是中外双方共同经营现有电厂和新建电厂。
第四条 利用存量资产合营项目的现有电厂的计算期按现有电厂运行状况及中外双方的合作协议而定；新建、扩建电厂的计算期包括其建设期和运行期，其中运行期按中外双方的合营协议而定。
第五条 财务评价中综合指标一般以人民币计算，外汇与人民币的折算应采取当时国家外汇管理局公布的卖出、买入牌价的中间牌价。
第六条 外汇收支平衡是项目成立的重要条件，也是中外双方非常关心的问题，必须慎密分析研究，科学地计算。
第七条 项目经济评价的技术经济参数应经合营双方确认，以确保其合法性与合理性。
第八条 除审批部门有特殊要求外，一般只进行财务评价，不进行国民经济评价。
第二章 财 务 评 价
第九条 利用存量资产合资项目财务评价中，进行盈利分析时采用有无对比法，以增量指标作为判断项目财务可行性的主要依据。即计算合营后（有项目）和合营前（无项目）两种情况下的效益，然后通过两套数据的差额即增量数据，计算增量指标。
第十条 财务评价必须采用对现有电厂资产评估确认后的评估值。扩大资本结构模式项目还需对扩建、新建电厂固定资产投资进行估算。
1．现有电厂资产包括固定资产、流动资产、递延资产和无形资产。
2．扩建和新建电厂部分工程总投资估算包括固定投资、建设期利息和生产流动资金三部分。
固定投资估算是以基准年价格为基础的资产投资额（基础价），考虑建设期间物价浮动的因素，包括发电工程和配套送变电工程的投资（含不可预见费）。依照施工组织设计大纲拟定的施工进度和内容，对发电工程和配套送变电工程投资，按资金来源，合理安排各年资金使用计划，进行固定投资估算。对于进口设备和材料，还应根据国家有关规定计算关税和进口环节税（增值税、消费税）。各年的浮动值应根据预测的各币种的年浮动率及基础投资使用计划进行计算。每笔当年基础投资假定在年中支付，浮动值计算公式为：
ｉ－1／2
Ｅij＝ＢＩi ＊〔（1＋ｆj ） －1〕
式中：ｉ——年份（ｉ＝1，2…）；
ｊ——币种（ｉ＝1，2…）；
ＢＩi ——第ｉ年基础投资额；
Ｅij——第ｉ年ｊ币种浮动值；
ｆj ——ｊ币种浮动率。
固定投资计算公式为：
Ｎ Ｍ
固定投资＝基础投资＋∑ ∑Ｅij＊ＥＲj
ｊ＝1ｉ＝1
式中：Ｍ——建设期年数；
Ｎ——币种数；
ＥＲj ——ｊ种货币的汇率。
建设期利息应按各币种分别计算。贷款利率和计息方式按贷款文件确定计算。一般情况可按半年计算，算至第一台机组商业运行后的半年年底，上半年算至6月底，下半年算至12月底。当年贷款按半数计息，以后各年按全年计息，计算公式为：
建设期各年利息＝（年初贷款本息和累计＋当年贷款／2）×年利率
建成投资为固定投资与建设期利息之和。由于每台机组投产不可能在同一年份，建设期利息应合理分摊：一部分利息计入工程成本，作为固定资产原值的一部分；另一部分利息计入财务费用。分摊的原则是已投产机组所欠借款的利息计入财务费用，余额计入工程成本。
流动资金为流动资产与流动负债之差。流动资产包括应收帐款、存货及现金。应收帐款为年经营成本除以周转次数。存货各分项分别等于原材料、燃料全年费用除以周转次数。现金各分项分别等于职工工资及福利费、管理费用、其他费用等全年费用除以周转次数。流动负债即应付帐款，等于原材料、燃料和水费等全年费用除以周转次数。周转次数等于360除以周转最低天数，周转最低天数为网省局定额流动资金周转期上年统计值。
第十一条 资金来源
进入合营公司的资产，无论是现金、实物（包括无形资产）或以合营公司名义筹措的贷款，均应按中外双方所签的协议划分为负债和权益。
第十二条 无项目成本及费用计算
1．年发电成本
年发电成本包括当年折旧费、燃料费及运行维护费、其他费用等。
折旧费应根据资产评估后的资产值，扣除残值后，按直线折旧方法计算。
燃料费按到厂燃料价格和预计用量进行计算。
运行维护费包括水费、材料费、工资及福利费、预提大修理费及其他费用，分别按照现有电厂上年统计值或国家有关规定取值。
2．发电财务费用
发电财务费用指现有电厂在运营期间的长期借款及流动负债的利息支出费用。
第十三条 有项目成本及费用计算
有项目成本及费用计算是针对现有电厂及扩建、新建电厂两部分的成本费用计算。由于两者财务结构不相同，因而需分别计算。
1．年发电成本
基本折旧费。现有电厂的基本折旧费计算方法同第十二条。扩建新建部分的折旧计算如下：
固定资产原值（1－残值率）
折旧费＝－－－－－－－－－－－－－
折旧年限
固定资产原值计算如下：
固定资产原值＝固定资产投资＋建设期利息
固定资产投资指合营项目所包括的各项机器设备、安装和建筑工程费用、办公家俱和工器具的费用及相应的进口设备关税和进口环节税。折旧年限应由合营公司按有关规定确定。
2．燃料费及运行维护费等同第十二条。
3．发电财务费用
第十四条 计算有项目的成本时，可以分别对现有电厂及扩建、新建电厂分别计算，也可将其视为一个整体来计算。
第十五条 利用存量资产与外商合营时，发电项目的配套送变电工程投资应计入合营公司总投资中，但应由合营公司负责代电网融资，由电网还本付息，资产属于电网所有。
第十六条 上网电价及销售收入计算
根据《中华人民共和国电力法》，上网电价的确定原则是合理补偿成本，合理确定收益，依法计入税金，公平负担。
销售收入＝上网电价×上网电量
销售收入＝发电成本＋发电财务费用＋销售利润
销售利润＝销售收入－发电成本－发电财务费用
可分配利润＝销售利润－所得税－三项基金－还贷利润
＋上年未分配利润＋以折旧还贷摊销费还垫支
利润
应纳所得税额＝应纳税所得额×所得税率
第十七条 增值税及所得税
1．合营电厂是独立核算企业，增值税率取17％。实际负担的增值税额按销项税额（销售收入乘增值税率）扣除进项税额（从购货方取得增值税发票累计额）计算。在可行性研究阶段经济评价时，为简化计算，进项增值税额主要指燃料及其他消耗品等项目。
由于增值税是价外税，计算上网电价时可计算不含增值税额的电价及含增值税额的电价。
2．所得税和地方所得税应按《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则的规定，并按国家规定的减免税条例计算。
第十八条 合营期满时的清算
合营电厂的清算应按合营协议中规定办理，主要包括固定资产余值、回收流动资金、余留折旧费、剩余的储备基金和发展基金及未分配利润的清算。各方清算分配所得将分别反映在各自的现金流量表中，作为最后一年的现金流入。
第十九条 有无比较及增量计算
增量计算主要针对全部资金和资本金的现金流入、现金流出进行计算。效益指标主要是所得税的全部资产增量的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期及资本金增量的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期。为使之具有可比性，无项目中现有电厂的资本金利润率应与有项目中现有电厂取值一致。
第二十条 不确定分析
不确定分析主要是对影响效益的几个敏感参数进行分析计算，包括固定资产投资、汇率、燃料价格等因素变化对电价及财务内部收益率、财务净现值及投资回收期的影响，有时还要根据需要进行电价水平的变化对股东利润及效益指标影响的分析。
第三章 基 本 财 务 报 表
第二十一条 主要财务报表有
现金流量表 （增量全部投资） Ⅰ
现金流量表 （增量自有资金） Ⅱ
现金流量表 （无项目全部投资） Ⅲ
现金流量表 （无项目自有投资） Ⅳ
现金流量表 （有项目全部投资） Ⅴ
现金流量表 （有项目自有投资） Ⅵ
损益表 （有项目） Ⅶ
资金来源与运用表 （有项目） Ⅷ
资产负债表 （有项目） Ⅸ
财务外汇平衡表 （有项目） Ⅹ
第四章 附 则
第二十二条 进行项目评价时，可同时参照《电力工业引进外商投资建设火电项目经济评价实施细则》执行。
第二十三条 如需做国民经济评价，参照《电力工业引进外商投资建设火电项目经济评价实施细则》执行。
第二十四条 本细则用于利用火电厂存量资产与外商合营项目的项目建设书、可行性研究阶段，也适用于项目的后期评估。
第二十五条 本细则自发布之日起执行。
